Sondernutzungsfläche muss deutlich bestimmt sein
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(IP) Hinsichtlich der formalen Rahmenbestimmungen einer Grenzlinie zwischen Sondernutzungsrechten einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat das Amtsgericht (AG) Hamburg-Blankenese entschieden.
„Im vorliegenden Fall bleibt die genaue Größe der dem Sondernutzungsrecht unterfallenden Fläche der einzelnen Eigentümer offen. Lediglich eine Mindestfläche ... – die hier nicht im Streit ist – unterliegt noch dem Sondernutzungsrecht der jeweiligen Beteiligten.
Die präzisen Grenzen des Sondernutzungsrechtes sind den Grundbuchunterlagen auch im Wege der Auslegung hier nicht zu entnehmen. Insoweit konnte das Sondernutzungsrecht mangels grundbuchlicher Bestimmtheit nicht zur Entstehung gelangen ...
Eine hier mit unterschiedlichen Farben gezogene breite Linie in einem nicht präzise maßstäblichen Plan genügt nicht“.
Die Parteien stritten als Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft um den Verlauf einer Sondernutzungsgrenze im Gartenbereich. Im Teilungsvertrag, der zwischen den Klägern sowie der Rechtsvorgängerin des Beklagten geschlossen worden war, hatte es unter anderem geheißen:
„Jeder Wohnungseigentümer hat das alleinige und ausschließliche Sondernutzungsrecht… Das Gleiche gilt hinsichtlich der Gartenflächen, wie sie aus dem Aufteilungsplan ersichtlich sind. Das Sondernutzungsrecht hinsichtlich der Gartenflächen gibt dem Berechtigten das Recht, die zugeordneten Grundstücksflächen allein gärtnerisch zu gestalten. …“
Nach dem Urteil, so der Richter, lasse sich ein Sondernutzungsrecht mangels grundbuchlicher Bestimmtheit nicht festlegen und sei so nicht zur Entstehung gelangt. Auch setze ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert hätten; er komme nämlich auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt- oder anderswie unbillig gewesen seien.
Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden: