(ip/pp) Inwieweit im Mietrecht ein vertraglicher Ausschluss der Zahlungsminderung durch Mieteinbehalt wirksam sein kann, war Gegenstand eines aktuellen Verfahrens des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart.

Im konkreten Fall begehrte die Klägerin von den Beklagten die Zahlung rückständiger Miete in Höhe von knapp 65.000,00 € aus einem Gewerberaummietvertrag zu erreichen. Die Klägerin hatte das 1., 2. und 3. Obergeschoss ihres Hauses zum Betrieb eines Fitnessstudios an die Beklagten vermietet. Die Beklagten beabsichtigten, als Ergänzung zu der von ihnen betriebenen physiotherapeutischen Praxis ein Fitnessstudio anzumieten, dessen bisheriger Betreiber insolvent geworden war. Das gelang dann auch – und zwar mit Hilfe des Geschäftsführers der Klägerin, der ihnen privat bekannt war, einem Wirtschaftsberater, der sie in der Folgezeit auch beriet. Angestrebt war, die Übernahme des Fitnessstudios durch die Beklagten nahtlos im Anschluss an den Betrieb des Vorbetreibers durchzuführen - ohne Einstellung des Fitnessbetriebs - um ein "Verlaufen" der Mitglieder zu vermeiden.

Das gelang dann auch – nur wurde die Übernahme derart hektisch bewerkstelligt, das zahlreiche erhebliche bauliche Mängel wie u. a. ein undichtes Schwimmbad und eine veraltete und nur bedingt leistungsfähige Heizungsanlage übersehen wurde – und u. a. der Umstand, das die Hauseigentümerin zunehmend in die Insolvenz geriet und u. a. durch ihren Geschäftsführer die Eidesstattliche Versicherung abgeben musste.

Auch habe sie der bewusste Geschäftsführer bei der Beratung bezüglich der Rentabilität des Mietobjekts arglistig getäuscht – so die Beklagten, und behielten einen Teil der Miete ein, entgegen einer widersprechenden Formulierung des eigenen Mietvertrages: “Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins oder einem sonstigen Anspruch des Vermieters aus diesem Vertrag mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn die Forderung von dem Vermieter anerkannt ist oder eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung vorliegt”

Dem widersprach letztinstanzlich das OLG Stuttgart: “Ein vertraglich vereinbarter Ausschluss der Minderung durch Einbehalt eines Teils der Miete ist auch dann wirksam und kommt auch dann zum Zuge, wenn sich der Vermieter in Vermögensverfall befindet und der Mieter Gefahr läuft, den ihm bereicherungsrechtlich zustehenden Anspruch bei isolierter Geltendmachung der Minderung nicht durchsetzen zu können. Der Mieter ist jedoch dadurch geschützt, dass er in Höhe des maximal denkbaren Minderungsbetrags nur zur Zahlung Zug um Zug gegen Sicherheitsleistung verpflichtet ist.”

OLG Stuttgart, Az.: 5 U 65/08