Die Betriebskosten können je nach Immobilie eine relevante Ausgabengröße für Mieter darstellen. Vermieter sind berechtigt, viele Einzelposten der laufenden Kosten einer Immobilie auf die Mieter umzulegen. Dazu gehören unter anderem Ausgaben für Heizung, Wasser, Müllgebühren, Grundsteuer und Versicherungen sowie viele weitere Punkte. Mit wie vielen Euro pro Quadratmeter müssen Mieter rechnen und sind diese als Nebenkosten bezeichneten Ausgaben tatsächlich nach Quadratmetern abzurechnen?


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Kalkulationsgrundlage: zwischen 2 Euro und 3 Euro pro Quadratmeter

Verschiedene Portale geben ungefähre Richtwerte für die zu entrichtenden Nebenkosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Demnach sollten Mieter mit einem Betrag zwischen 2 Euro und 3 Euro kalkulieren. Bei einer Wohnung mit 75 Quadratmetern bedeutet das in etwa 150 bis 225 Euro Nebenkosten pro Monat.

Allerdings ist diese Summe eine ungefähre Größe. Nach aktuellen Daten von 2022 liegt der Durchschnittspreis bei zwar 2,28 Euro. Die tatsächlichen Beträge sind allerdings sehr unterschiedlich. Es gibt eine enorme Bandbreite. Diese ist von der Gemeinde, der Größe der Wohnung, dem eigenen Verhalten, dem der anderen Mieter und nicht zuletzt von der aktuellen Preisentwicklung für Energie, Dienstleistungen und Gebühren abhängig. Die Belastung wird durch die allgemeine Inflation in Zukunft steigen.

Auch Heizkosten teilweise nach Quadratmetern abgerechnet

Besonders die Heizkosten können einen erheblichen Unterschied ausmachen, da die Energieart, verfügbare Angebote vor Ort (zum Beispiel bei Fernwärme) und die Witterung zu erheblichen Abweichungen vom Durchschnitt führen können. Anders als viele glauben, kann der Vermieter einen Teil der Heizkosten zudem auch nach Fläche und nicht nur nach individuellem Verbrauch abrechnen. Das geht aus § 8 der Heizkostenverordnung hervor.

Zumindest bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten wie Heizung und Wasser können Mieter Einfluss auf die Nebenkostenabrechnung nehmen. Indem sie den individuellen Verbrauch senken, senken Sie zugleich auch die Nebenkosten.

Ist die Quadratmeterzahl auch bei der Abrechnung relevant?

Die Nebenkosten pro Quadratmeter spielen in der Nebenkostenabrechnung eine weitere Rolle. Zum einen werden einige der Betriebskosten nach Fläche abgerechnet. Zum anderen ist der Anteil der eigenen Wohnung an der Gesamtfläche dabei entscheidend. Dabei kommt es jedoch auf den Mietvertrag an. Denn daraus sind Details für den Verteilungsschlüssel abzuleiten.

Der Mietvertrag ist Grundlage für die Nebenkostenabrechnung

Grundsätzlich gilt: Betriebskosten dürfen nur dann abgerechnet werden, wenn sie statthaft und im Mietvertrag aufgeführt sind. Dabei spielt der Verteilerschlüssel eine wichtige Rolle. So können Nebenkosten nach Personenanzahl, Wohneinheiten oder Wohnfläche berechnet werden.

Häufig fehlen vor allem bei Verträgen von privaten Vermietern die Angaben zu Verteilerschlüsseln. In diesem Fall gibt es eine gesetzliche Regel. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt in § 556a Abs. 1 BGB vor, immer dann nach Wohnfläche abzurechnen, sofern keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen sind.

Die Relevanz der Fläche bei der Nebenkostenabrechnung

Obwohl es einen durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter gibt und sogar das BGB eine Abrechnung nach Fläche als typische Grundlage für einen Verteilerschlüssel angibt, ist die Fläche allein nicht entscheidend für die Aufteilung der Betriebskosten unter den Mietern. Sowohl die Abrechnung nach Verbrauch als auch die pro Kopf sind je nach Kostenart übliche Grundlagen. Pro Kopf werden zum Beispiel in der Regel Müllgebühren abgerechnet. Wasser und Heizkosten – zumindest überwiegend – nach tatsächlichem Verbrauch.

Eine Abrechnung nach Fläche ist in vielen anderen Fällen jedoch fair. Die Idee: Wer mehr Wohnraum belegt, soll sich auch mehr an den Kosten beteiligen. Darum ist die Verteilung der Nebenkosten nach Fläche für viele Ausgaben wie Grundsteuer und Immobilienversicherungen die beste Wahl.

Der Verteilerschlüssel muss stimmen

Unabhängig von der Art der Verteilung muss der genutzte Schlüssel korrekt sein. Bei der Wohnfläche bedeutet das, Gemeinschaftsflächen herauszurechnen. Es zählt nur die vertraglich festgehaltene (und korrekte), individuell gemietete Wohnfläche. Ebenso sind Zeiträume herauszurechnen, in denen eine andere Wohnung leer stand. Diese Kosten muss der Vermieter allein tragen.

Beim Verteilerschlüssel und den sich daraus ergebenen Beträgen sind viele Fehler möglich. Diese führen zu ungenauen Nebenkostenabrechnungen und zu hohen oder niedrigen Nachzahlungen. Auch das beeinflusst die Nebenkosten pro Quadratmeter, sodass die Abrechnungen genau zu prüfen sind.