Zwangsversteigerung abbruchreifes Wohn- und Geschäftshaus

Lfd. Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3_
- abbruchreifes Wohn- und Geschäftshaus, teilweise nicht verkehrssicher, archäologischer Prüffall

Verkehrswert: 1,00 €

Der Gesamtverkehrswert beträgt 1,- €.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein abbruchreifes Wohn- und Geschäftshaus, das teilweise nicht verkehrssicher ist und als archäologischer Prüffall gilt.

Besichtigung

Das Objekt wurde nur teilweise besichtigt, da es in Teilen nicht mehr verkehrssicher war. Große Teile des Innen- und Außenbereichs konnten nicht begangen werden; insbesondere die rückwärtige Fassade (Nordseite/Stadtmauer) sowie der Schuppenbereich blieben unzugänglich. Die Bewertung erfolgte teils auf Basis von Unterlagen, teils auf Inaugenscheinnahme, ohne Maßprüfungen oder zerstörende Untersuchungen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein zweigeschossiges, vermutlich vor 1900 errichtetes Wohn- und Geschäftshaus mit steilem Satteldach und Gaube. Der Baukörper steht traufständig zur Metzgergasse und grenzt mit geringem Abstand (Bauwichen) an die Nachbargebäude. Der Zugang erfolgt von der Metzgergasse, im Erdgeschoss befand sich ein Ladengeschäft, darüber offenbar Wohnungen; eine Garage wurde zu Ladenfläche umgebaut.

Bauweise ist überwiegend Fachwerk, teils ausgemauert, mit Holzbalken- und Betondecken, Putzfassade und Holzbalkendecken. Fenster bestehen überwiegend aus Holz (Doppelfenster), teilweise alte Schaufensterverglasungen im Erdgeschoss. Das Dach ist eine klassische zimmermannsmäßige Konstruktion, mit Dachpfannen, jedoch undicht und abgängig. Das Gebäude weist starke Mängel und Schäden auf: Feuchtigkeit, Schimmel, Risse, abgeplatzter Putz, nicht mehr funktionstüchtige Türen und Fenster, wirtschaftlich irreparabler Zustand, Teile der Substanz einsturzgefährdet.

Der Schuppen (je nach Quelle auch als angebaut an die Stadtmauer bezeichnet) ist vermutlich bereits am Stichtag des Wertermittlungsverfahrens nicht mehr vorhanden; eine eindeutige Feststellung war aufgrund fehlender Zugänglichkeit nicht möglich. Das Grundstück grenzt unmittelbar an die historische Stadtbefestigung an; diese steht unter Denkmalschutz, das Gebäude selbst jedoch nicht.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude leerstehend, sowohl im Wohn- als auch im Geschäftsbereich. Mietverhältnisse bestanden keine. Das Gebäude wurde bereits mehrere Jahre nicht mehr bewohnt.

Grundstück

Das Grundstück umfasst 196 m² (Flst. 300/1) sowie ½-Anteile an den benachbarten Bauwichen (gesamt 4,5 m²), die bauordnungsrechtlich als Kandel zwischen den Häusern genutzt werden. Das Grundstück liegt in Hanglage, abfallend nach Osten, und ist trapezförmig geschnitten, ca. 14,5 m breit an der Metzgergasse und etwa 12-14,5 m tief. Unter dem Grundstück verläuft der verdolte Schiessbach (Breite ca. 2,5 m, mittiger Schutzstreifen 7 m berücksichtigt). Keine Hinweise auf Altlasten. Ein Schuppen wird in den Unterlagen meist als nicht mehr vorhanden beschrieben.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Gebäude ungenutzt und leerstehend. Eine Nutzung ist bereits seit mehreren Jahren nicht mehr erfolgt.

• Satteldach mit Dachpfannen (undicht, abgängig)

• Heizung: (ehemals) Zentralheizung, Wärmeverteilung über Heizkörperflächen (gesamt abgängig, Leckagen können nicht ausgeschlossen werden)

• Elektroinstallation: wirtschaftlich überaltert und abgängig

• Böden: Kunststein, Holzböden, Reste von PVC/Linoleum (alle Beläge abgängig)

• Fenster: Überwiegend Holzdoppelfenster, im EG Schaufensterverglasungen mit Aluprofilen (1970er), Holzläden und Fensterläden (alles abgängig, nicht wind- oder schlagregendicht)

• Sanitärausstattung: wirtschaftlich überaltert und abgängig

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in Calw (ca. 24.200 Einwohner, Landkreis Calw, Baden-Württemberg), in der Altstadt, ca. 115 m fußläufig vom Marktplatz entfernt.

Die Metzgergasse ist eine kleine, ruhige Stichstraße, die von der Fußgängerzone abgeht. Die Nachbarschaft ist überwiegend von 2- bis 3-geschossigen Wohnhäusern geprägt. Die Umgebungsbebauung weist teilweise leerstehende Ladengeschäfte auf, die Wohn- und Geschäftslage ist zentral. Beeinträchtigungen ergeben sich durch das unmittelbar angrenzende historische Stadtmauer-Ensemble (Verschattung, archäologischer Prüffall), sowie durch den unter dem Grundstück verlaufenden verdolten Schiessbach (erhebliche Nutzungseinschränkungen/Schutzstreifen, Benutzungsbeschränkungen, geplantes Dienstbarkeitenrecht zu Gunsten der Stadt).

Kindergärten, Schulen aller Art, ärztliche Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten sowie Bus- und Bahnanbindung sind in Calw vorhanden und zu Fuß erreichbar.

Das Grundstück selbst liegt in abfallender Hanglage (Osten), ist trapezförmig und durch den Schutzstreifen des verdolten Schiessbachs hinsichtlich der Bebaubarkeit stark eingeschränkt.