Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte

Verkehrswert: 407.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit drei Wohneinheiten und Erdgeschossanbau sowie Garage und Nebenräumen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 29.01.2026 vom Sachverständigen innen und außen besichtigt. Die Besichtigung erfolgte stichprobenartig, teilweise basiert die Bewertung auf Unterlagen, Angaben der Eigentümer und vorhandenen Bauunterlagen.

Gebäude

Das Gebäude ist eine Doppelhaushälfte, Baujahr 1955/56, mit einem vollunterkellerten Massivbau und einem ausgebauten Dachgeschoss. Im Jahr 2022 erfolgte ein Wintergartenanbau. Die Immobilien umfasst drei getrennte Wohneinheiten, verteilt auf Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Die bekannte Raumaufteilung umfasst je nach Geschoss allgemeine Kellerräume, Wohnräume, Küche, Bad/WC und Nebenräume.

Die Fassade besteht teilweise aus Putz mit Anstrich sowie einer Verkleidung mit Alu-Paneelen an der Westseite. Die Fenster wurden 2000 sowie 2020/21 erneuert (Kunststoff, Isolierverglasung, mit Rollläden). Das Satteldach ist mit Ziegeln gedeckt und enthält eine Dachgaube.
Energetische Verbesserungen wurden erkennbar durchgeführt, vor allem an Fenstern, Westfassade und evtl. Dachgeschoss. Die Wohn- und Raumgestaltung ist zweckmäßig, entspricht aber teilweise älteren Standards.

Im Kellerbereich besteht ein erheblicher Wasserschaden am Sockel und korrodierende Wasserleitungen sowie allgemeiner Renovierungsbedarf (erhöhter Sanierungsstau im Gebäude, u.a. in Form von Schimmelbildung und defekten Fliesenböden). Die Modernisierungen umfassen u.a. eine neue barrierefreie Dusche im EG-Bad (2021) sowie teilweise neue Elektroinstallation (2020/21).

Weitere Gebäude

Die Garage (ca. 66 m²) und die zugehörigen Nebenräume stammen aus 1951; sie ist für heutige Fahrzeuge eher zu kurz. Ein überdachter Sitzplatz im Hofbereich ist vorhanden.

Grundstück

Das Grundstück ist rechteckig geschnitten, umfasst ca. 455 m² und liegt in einem Wohngebiet zwischen zwei öffentlichen Straßen mit Asphaltbelag und Gehwegen. Es grenzt an Wohnhäuser und ist eben. Die Grundstücksausnutzung richtet sich nach einem rechtsverbindlichen Baufluchtenplan. Die Bepflanzung besteht aus Zier- und Nutzgarten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt überwiegend eigengenutzt oder von Familienangehörigen bewohnt. Eine Wohneinheit im Dachgeschoss war vermietet.

• Satteldach, Ziegeleindeckung, mit Gaube

• Gas-Zentralheizung (2010 modernisiert), zentrale Warmwasserversorgung, Solarkollektoren zur Brauchwasserbereitung

• Heizkörper

• Elektroinstallation teilweise erneuert (2020/21); Anzahl Steckdosen nicht mehr zeitgemäß, Querschnitte teils zu gering

• Kunststofffenster, Isolierverglasung, Rollläden (2000/2020/21)

• Sanitärausstattung: Keramische Fliesen, Bad (EG barrierefrei, 2021), Stahlblecheinbaugegenstände

Bretten (Kernstadt), Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg, ca. 30.534 Einwohner (Kernstadt: 15.221)

Das Objekt befindet sich östlich des Stadtzentrums in einem älteren Wohngebiet unterhalb der B35. Die Mikrolage ist geprägt von dichter Wohnbebauung (vorwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern). Das Grundstück liegt zwischen zwei öffentlichen Straßen, was vereinzelt zu Emissionen (Lärm, Abgase) führt.