Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 630.000,00 €
Zubehör (freie Schätzung): 5.000,00 € (Küchen)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Dreifamilienhaus mit Garage nebst Zubehör (Küchen).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.07.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen und anhand der bereitgestellten Unterlagen begutachtet. Ein örtliches Aufmaß wurde nicht durchgeführt; Flächen und Maße basieren auf übergebenen Plänen und deren Plausibilitätsprüfung.

Gebäude

Das Bewertungsobjekt ist ein massiv gebautes, voll unterkellertes Dreifamilienhaus mit Garage. Der Hauptbaukörper umfasst Keller-, Erd-, Ober- und ausgebautes Dachgeschoss sowie einen nicht ausbaubaren Spitzboden. Das Gebäude wurde nach vorliegenden Plänen 1964 fertiggestellt, der Dachgeschossausbau datiert von 1971, die Garage folgte ca. 1966.

In den vergangenen Jahrzehnten erfolgten verschiedene Modernisierungen: 1987 wurden Fenster und Haustür erneuert, vor rund 15 Jahren erhielt das Gebäude ein Wärmedämmverbundsystem und die Kellerdecke wurde teilweise gedämmt. Ebenfalls wurden in diesem Zeitraum teilweise die Wohnungen modernisiert sowie Teile der Elektroinstallation erneuert. Vor ca. 5 Jahren wurde eine neue Gaszentralheizung eingebaut, ca. 4 Jahre sind die Bäder saniert worden. Leitungen im Keller wurden teilweise durch neue Kunststoffleitungen ersetzt.

Insgesamt präsentiert sich das Haus in einem gut instandgehaltenen Zustand mit funktionalen Grundrissen. Die Wohnräume im EG und OG haben eine ausreichende Größe und sind nach Süden und Westen ausgerichtet, was eine gute Belichtung und Besonnung mit sich bringt. Die lichte Raumhöhe beträgt in EG/OG jeweils um die 2,40 m, im DG ca. 2,20 m, im Keller 1,80–2,00 m.

Der Grundriss des Dachgeschosses ist gegenüber den Originalplänen erweitert und leicht umgestaltet, u.a. befindet sich das Bad im früheren Abstellraum.

Mängel waren beim Ortstermin überwiegend geringfügiger Natur (z.B. fehlende Anschlagsschiene, eine gesprungene Scheibe, Wasserschaden im DG-WC, kleinere Feuchteprobleme in der Garage).

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine massive Garage mit Pultdach. Diese ist mit Estrichboden, Holzschwingtor und verputzten Wänden ausgestattet. An der Fassade und an der Innendecke bestehen leichte Feuchteschäden.

Grundstück

Das Grundstück umfasst ca. 426 m² und ist rechteckig sowie nahezu eben. Die Grundstücksbefestigung besteht aus Betonplatten und Betonsteinpflaster. Zur Straße hin ist eine Betonmauer mit Holzzaun vorhanden. Der Garten ist mit Rasen und Sträuchern bepflanzt. Es handelt sich bauplanungsrechtlich um eine Wohnbaufläche. Bebaubarkeit ist im Bestand ohne bekannte Einschränkungen gegeben; das Grundstück tangiert eine archäologische Prüffläche, wodurch ggf. Bodeneingriffe genehmigungspflichtig sind. Öffentliche Erschließungen (Ver- und Entsorgung) sind vollständig gegeben.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Dreifamilienhaus vollständig vermietet. Die drei jeweiligen Wohnungen (EG, OG, DG) sind lang- und mittelfristig vermietet. Die Garage war zum Stichtag nicht vermietet.

• Satteldach mit Asbestfaserzementschindeln

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung, tlw. Dachflächenfenster aus Kunststoff/Holz

• Böden: Laminat und Vinyl, Bäder und Küchen gefliest, Treppenhäuser mit Betonwerksteinfliesen

• Bäder und WC in allen Wohnungen umfassend saniert (wandhängende bzw. Stand-WCs, Handwaschtische, Badewanne im EG, Duschen in OG/DG, jeweils moderne Armaturen)

• Gaszentralheizung (Baujahr ca. 2020, Fabrikat Brötje), zentrale Warmwasserspeicherung (Speicher 160 l), Blechheizkörper mit Thermostatventilen, zusätzlicher Handtuchheizkörper im Bad OG

• Teilweise neue Elektroinstallation in den Wohnungen mit Unterverteilungen und Fehlerstromschutzschaltern, zentrale Stromzuführung, Gegensprechanlagen in den Fluren

• Außenanlagen: betonierte Terrasse, zwei Balkone im OG (einer West- einer Südausrichtung, teils überdacht, Edelstahlgeländer), befestigter Hof, Stützmauer zwischen Garten und Hof

Das Objekt liegt in Ulm, Stadtteil Jungingen (ca. 3.800 Einwohner, Stadtkreis Ulm, Baden-Württemberg).

Die Mikrolage ist geprägt von ruhiger Wohnbebauung mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern und guten fußläufigen Wegen zu Dorfzentrum, Discounter, Ortsverwaltung und weiteren öffentlichen Einrichtungen. Nachbarschaftliche Bebauung entspricht ebenfalls dem Wohncharakter. Das Grundstück liegt an einer wenig befahrenen Anliegerstraße (Rosenweg), mit ausreichender Erschließung, ca. südlich ausgerichtet. Beeinträchtigungen, Lärmquellen, Naturschutzgebiete oder Biotope sind nicht vorhanden; das Grundstück liegt jedoch teils in einer archäologischen Prüffläche.

Bildungs-, Versorgungs- und Betreuungseinrichtungen (Kindergärten, Grundschule) sind im Stadtteil vorhanden; weiterführende Schulen, ein breites Universitätsangebot, Ärzte, Klinik, Einkaufszentren sowie ein gut ausgebautes Bus- und Bahnnetz sind in Ulm bzw. der näheren Umgebung vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist durch öffentliche Nahverkehrsmittel, örtliche Busverbindungen sowie die Nähe zur A8 und A7 sehr gut. Supermärkte befinden sich im Stadtteil.