Zwangsversteigerung Dreifamilienwohnhaus

Verkehrswert: 210.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück mit einem Dreifamilienwohnhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde durch eine Ortsbesichtigung am 22.01.2026 im Rahmen der Wertermittlung inspiziert. Grundlage für die Bewertung waren neben der Besichtigung jeweils vorliegende Bauunterlagen, Grundbuchauszüge, Auskünfte des Baulastenverzeichnisses und Katasterdaten.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein zweigeschossiges Dreifamilienhaus ohne Keller, dessen Dachgeschoss ausgebaut wurde. Das ursprüngliche Baujahr wird auf ca. 1900 geschätzt. Umfangreiche Umbauten und Sanierungen erfolgten 1990, insbesondere die Aufstockung und der Ausbau des Dachgeschosses sowie die Installation neuer Heizungsanlagen (Gas im DG, Fernwärme in EG/OG) und der Einbau teils 2-fach verglaster Fenster. Die Außenfassade ist verputzt, straßen- und rückseitig. Das Gebäude schließt auf zwei Seiten an Nachbargebäude an.

Das Gebäude verzeichnet ca. 362 m² Wohnfläche, aufgeteilt in drei Nutzungseinheiten:

• Erdgeschoss: ca. 125 m², umfasste ursprünglich eine nicht abgeschlossene Wohnung mit Wohn- und Essbereichen, Küche, ehem. gewerblichem Raum, Wintergarten und Bad.

• Obergeschoss: ca. 142 m², Wohnung mit Wohn-/Esszimmer, Küche, mehreren Schlafzimmern und Zimmern, Bad, Balkon.

• Dachgeschoss: ca. 95 m², Wohnung mit Wohn-/Esszimmer, Küche/Esszimmer, Schlafzimmer, weiteren Zimmern, Bad, Gäste-WC, Balkon.

Die Grundrissgestaltung ist für ein Dreifamilienwohnhaus teilweise unzweckmäßig; besonders das Erdgeschoss ist derzeit nicht als voll funktionsfähige, abgeschlossene Wohneinheit nutzbar. In den Wohnungen variieren die Oberflächen und Belichtungsverhältnisse, Belichtung und Besonnung werden insgesamt als ausreichend beschrieben.

Am gesamten Gebäude besteht ausgeprägter Sanierungs- und Modernisierungsstau. Zu den typischen Mängeln zählen erhebliche Rissbildungen in Wänden, Decken und an der Fassade, Unebenheiten und Gefälle in den Bodenflächen, Feuchteschäden, mangelhafte Außenanlagen, fehlende Teile des Balkongeländers, sowie Notabstützungen im Wintergartenbereich. Teile der Elektroinstallation sind defekt/offenliegend. Die Garage ist im Haus integriert.

Im rückwärtigen Grundstücksbereich befinden sich zusätzliche Anbaugebäude zur Nutzung als Abstell- und Geräteraum. Die Grundstücksrückseite umfasst Terrasse/Hof, Gartenfläche, Hoftor und verschiedene Einfriedungsarten.

Grundstück

Das rechteckig geschnittene, ebene Grundstück weist eine Größe von 657 m² auf und erstreckt sich mit ca. 11 m Straßenfront ca. 65 m in die Tiefe. Es ist in verschiedene Nutzungsbereiche unterteilt (Bauland, Gartenland, hausnahes Grünland).

Die Fläche enthält befestigte Vor- und Hofflächen, einen Vorgarten, eine Hoffläche mit Terrasse, Rasen, Ziersträucher, einen kleinen Gartenteich und Anbauten. Die Grenzsituation zu Nachbargrundstücken ist überwiegend geregelt, zumeist durch Mauern oder Zäune.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude teilweise vermietet bzw. eigengenutzt. Die Wohnung im Erdgeschoss war leerstehend, die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss waren bewohnt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach, Ziegeldeckung, Gauben mit Asbestzementplatten, Anbauten mit Stahltrapezblech und Bitumenbahnen

• Heizung & Warmwasser:

  • EG/OG: Fernwärmeheizung

  • DG: Gastherme (in Abstellraum)

  • Warmwasserbereitung via Elektro-Durchlauferhitzer und Untertischgeräte

• Elektroinstallation: Funktionale Grundausstattung, jedoch teilweise defekt/offenliegend

• Fenster: Teilweise Kunststoff-, Aluminium- und Holzfenster (1- und 2-fach verglast), Rollläden (mechanisch)

• Böden: PVC-, Laminat-, Fliesen- und Teppichbeläge

• Sanitärausstattung: Je Wohnung mindestens ein Bad/WC, z.T. mit Dusche, Badewanne, teils mit modernen, teils älteren Ausstattungen, Gäste-WC im DG

Saarlouis, Stadtteil Roden, Saarland, Landkreis Saarlouis, ca. 8.500 Einwohner (Stadt ca. 38.000 Einwohner)

Das Objekt befindet sich im Zentrum des Stadtteils Roden an einer Hauptdurchgangsstraße (B51), einer verkehrsreichen Bundesstraße. Die Mikrolage ist geprägt von gemischter, überwiegend zwei- bis dreigeschossiger Bebauung, meist als geschlossene Bauweise mit überwiegender Wohnnutzung und teilweise gewerblicher Nutzung. Das Grundstück ist eben und rechteckig, die Nachbarbebauung ist gemischt (Wohn- und Geschäftshäuser).

Soziale Infrastruktur: Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind im Stadtteil vorhanden oder im nahegelegenen Stadtzentrum gut erreichbar. Die Anbindung an den ÖPNV (Busverbindung) ist als gut zu bewerten, der nächste Autobahnanschluss (A8/A620) ist wenige Fahrminuten entfernt.