Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und zwei Garagen

Verkehrswert: 500.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 2-geschossiges Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, ausgebautem Dachgeschoss und 2 Garagen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 10.02.2023 innen besichtigt; außerdem wurden das Grundstück und die von außen erkennbaren Fassaden aufgenommen. Die Bewertung stützte sich zusätzlich auf vorliegende Bauakten, Pläne, Katasterunterlagen sowie behördliche und grundbuchliche Auskünfte.

Gebäude

Das um 1972 errichtete Wohnhaus ist ein massiv gebautes, freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Untergeschoss sowie Hauptwohnung über Erd- und Dachgeschoss. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 261 m², davon ca. 68 m² im Untergeschoss und ca. 193 m² als 6-Zimmer-Maisonette im Erd- und Dachgeschoss. Hinzu kommen im Untergeschoss Heizraum, Keller und Kellerbar. Die Bruttogrundfläche des Hauses beträgt ca. 482 m².

Die Einliegerwohnung im Untergeschoss umfasst 2 Zimmer, Küche und Bad und verfügt über einen eigenen, straßenseitigen Zugang über eine vorgelagerte Terrasse. Die Hauptwohnung wird über eine längere Treppenanlage auf der Hausrückseite erschlossen. Im Erdgeschoss befinden sich Wohnen, Essen, Küche, WC, Bad, zwei Zimmer und zwei Balkone; im Dachgeschoss zwei weitere Zimmer, ein Bad und Abstellräume. Der Grundriss ist bauzeittypisch sinnvoll und gut nutzbar, ohne Durchgangszimmer und ohne innenliegende Räume. Die Räume sind durch allseitige Fenster ausreichend belichtet und besonnt; Querlüftung ist möglich, im Untergeschoss jedoch wegen einseitiger Raumanordnung eingeschränkt.

Das Gebäude hat ein Satteldach und wurde nur in begrenztem Umfang modernisiert; erneuert wurde der Belag des straßenseitigen Balkons, in einzelnen Räumen wurde Laminat verlegt. Größere werterhöhende Modernisierungen der letzten 15 bis 20 Jahre waren nicht erkennbar. Der bauliche Zustand ist insgesamt einfach und dem Alter entsprechend mit deutlichen Gebrauchsspuren. Die Heizungsanlage ist alt, die Fenster überwiegend veraltet, die Bäder stammen überwiegend noch aus der Bauzeit. Festgestellt wurden unter anderem Putzabplatzungen an Balkon und Garage sowie teilweise morsche oder fehlende Balkonverkleidungsbretter.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören zwei Fertiggaragen mit zusammen ca. 36 m² Bruttogrundfläche. Sie sind mit elektrischen Stahlschwingtoren ausgestattet, gut von der Straße anfahrbar und verfügen über einen vorgelagerten Stellplatzbereich. Das Baujahr ist nicht gesondert bekannt, wird jedoch in Anlehnung an das Wohnhaus ebenfalls etwa um 1972 eingeordnet. An einer Garage wurden Putzabplatzungen festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss noch vermietet, jedoch bereits gekündigt und überwiegend geräumt. Die übrigen Gebäudeteile wurden im Gutachten nicht als vermietet ausgewiesen.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Betondachsteindeckung

• Heizung und Warmwasser: Gas-Zentralheizung, etwa aus dem Jahr 1990; Art der Warmwasserbereitung nicht näher beschrieben

• Fenster: ältere Holzfenster mit Isolierverglasung; Rollläden mit Gurtbedienung; teilweise auch einfach verglaste Fenster

• Elektroinstallation: zweckmäßige, bauzeittypisch einfache Ausstattung; Klingelanlage und Telefonanschluss vorhanden

• Sanitärausstattung: Untergeschossbad mit Badewanne, Waschbecken und WC; Erdgeschossbad mit Badewanne, Dusche, Waschbecken, WC und Waschmaschinenanschluss; separates WC mit Waschbecken; Dachgeschossbad mit Dusche, Waschbecken, Bidet und WC

Das Objekt liegt in Gaggenau, Ortsteil Sulzbach, mit rund 30.000 Einwohnern in Gaggenau insgesamt und etwa 1.100 Einwohnern im Ortsteil Sulzbach, im Landkreis Rastatt in Baden-Württemberg.

Es befindet sich am nordöstlichen Ortsrand in ruhiger Wohnlage an der Kreuzung Anton-Fischer-Straße und Parkgasse, nahe einem Freibad. Die Nachbarschaft ist durch Ein- und Zweifamilienhäuser in ein- bis zweigeschossiger Bauweise geprägt. Die Anton-Fischer-Straße ist eine Anliegerstraße als Sackgasse mit beidseitigem Gehweg und öffentlichen Parkmöglichkeiten. Während der Besichtigung wurden keine Immissionen wahrgenommen; saisonal können laut Gutachten zeitweilige Beeinträchtigungen durch Pkw-Verkehr zum nahegelegenen Freibad auftreten.

Kindergarten und Grundschule sind im Ortsteil vorhanden; weiterführende Schulen befinden sich in Gaggenau, Gernsbach oder Baden-Baden. Die nächste Bushaltestelle liegt etwa 600 m entfernt, der Stadtbahnanschluss am Bahnhof Gaggenau rund 4 km. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind in Gaggenau vorhanden.

Das Grundstück ist 763 m² groß, trapezförmig geschnitten und gut nutzbar. Es ist stark geneigt und als Südhang ausgebildet. Die Straßenfront beträgt ca. 45 m zur Anton-Fischer-Straße und ca. 25 m zur Parkgasse. Zugang und Zufahrt sind befestigt; der Zugang zur Hauptwohnung erfolgt über eine lange, eher schmale Treppenanlage entlang des Hauses. Die Gartenflächen sind einfach gestaltet, mit Rasen, Sträuchern, Büschen und Bäumen, insgesamt in mäßig gepflegtem Zustand.