Zwangsversteigerung Einfamilienhaus u. w.

Lfd. Nr. 1 - Einfamilienhaus, Verkehrswert: 75.000,00 €
Lfd. Nr. 2 - Nebengebäude, Verkehrswert: 28.000,00 €
Lfd. Nr. 3 - Grundstück - unbebaut, Verkehrswert: 11.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein Einfamilienhaus, ein Nebengebäude und ein unbebautes (Zuwegungs-)Grundstück.

Hinweis: Die Flurstücke 5/1, 9/3 und 56/11 bilden zum Bewertungsstichtag eine tatsächliche und wirtschaftliche Einheit.

Das Grundstück Flurstück 5/1 ist mit einem unterkellerten Einfamilienhaus mit einem angrenzenden Abstellraum-Anbau bebaut.

Das Ursprungsbaujahr des Einfamilienhauses ist unbekannt. Es wurde im Krieg teilweise zerstört und gemäß den vorliegenden baubehördlichen Unterlagen ca. 1950 wiederaufgebaut. Ca. 1982 erfolgte die Erweiterung des Wohnhauses im Südwesten. Die Wohnflächen (lt. Aufmaß) betragen ca.: im EG 77,52 m², OG 82,85 m², Wohnfläche insgesamt 160,37 m², Grundrisseinteilung:

KG: Gewölbekeller
EG: Wohnzimmer, Wohnzimmer-Erweiterung, Schlafzimmer, Esszimmer, Küche, 2 Flure, Gäste-WC, Bad
OG: 4 Schlafzimmer, "Trockenplatz", Flur, Balkon
DG: nicht ausgebaut, Zugang über eine Luke ohne installierte Bodenleiter

Die Grundrisseinteilung entspricht nicht heutigen Wohnansprüchen. In der Vergangenheit erfolgten am Einfamilienhaus wenige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Dacheindeckung, Heizung, Bodenbeläge).

Das Flurstück 9/3 ist mit einem grenzständigen, nicht unterkellerten, eingeschossigen Nebengebäude (früherer Kaninchen-/Hühnerstall) bebaut, BJ unbekannt (vermutlich baubehördlich nicht genehmigt). Im Übrigen ist es derzeit Teil der Außenanlagen des Wohnhauses "An der Alten Rheinbrücke 3" auf dem angrenzenden Flurstück 5/1.

Das Wohnhaus ist teilweise schmal geschnitten, hat keinen zeitgemäßen Grundriss, teilweise versetzte Ebenen sowie tlw. geringe lichte Raumhöhen. Wohnhaus und Nebengebäude befinden sich in einem vernachlässigten baulichen Zustand und sind wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll nutzbar. Auch die baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen befinden sich in einem leicht vernachlässigten Pflege- und Unterhaltungszustand.

Das Flurstück 56/11 ist unbebaut. Es ist, wie das Flurstück 9/3 auch, derzeit Teil der Außenanlagen des Wohnhauses "An der Alten Rheinbrücke 3" auf dem angrenzenden Flurstück 5/1.

Nutzung zum Zeitpunkt der Wertermittlung: Das Wohnhaus wird von der Antragsgegnerin selbst genutzt. gemäß Angaben sollen diese Teile des Wohnhauses an ihre Schwiegertochter mit deren Familie vermietet sein. Ob ein gültiges Mietverhältnis besteht, welches einer unmittelbaren Freilegung der Parzelle 5/1 möglicherweise entgegensteht, kann aus Sachverständigensicht nicht abschließend beurteilt werden.

Wohngebäude:

Dachform: versetzte Satteldächer
Sanitäre Einrichtung: für die Nutzung üblich, jeweils einfache Ausstattung der sanitären Einrichtungen mit weißen Sanitärobjekten, Bad mit Badewanne
Heizung: Anschlussmöglichkeit für einen Festbrennstoffofen im Wohnzimmer des EG
Bodenbeläge: verschiedene Ausführungen (Kunststoffboden, Teppichboden, Laminat, Weichholzdielen
Fenster: teils Isolierverglasung, teils Einfachverglasung, Holzfenster, Glasbausteinfenster, Kunststoffrollläden

Die Versteigerungsobjekte befinden sich in Remagen (ca. 18.700 Einwohner), ca. 1 km vom Stadtzentrum entfernt.

Flurstücke 5/1 und 9/3 - Die Grundstücke haben keine eigene öffentliche Zuwegung. Die Zuwegung erfolgt über das östlich angrenzende, ebenfalls im Rahmen dieses Gutachtens zu bewertende, Flurstück 56/11. Von diesem Flurstück 56/11 kommen auch die Ver-/Entsorgungsleitungen des Wohnhauses.

Die Straße "An der Alten Rheinbrücke" ist eine durchschnittlich befahrene Anliegerstraße. Die Wohnlage kann als durchschnittlich eingestuft werden. Die Infrastruktureinrichtungen entsprechen der Stadtgröße, die nächstgelegene Bushaltestelle ist ca. 250 m entfernt.

Die umliegende Bebauung setzt sich aus Einfamilienhäusern in offener Bauweise zusammen. Nordöstlich sind Kleingärten und im weiteren Umfeld ein Campingplatz und div. Freizeitanlagen. Die linksrheinische Bahnstrecke verläuft ca. 350 m nordöstlich vom Anwesen, wodurch entsprechend Beeinträchtigungen entstehen. Die Grundstücke sind weitgehend eben.

Der Rhein verläuft ca. 100 m nordöstlich der zu bewertenden Grundstücke. Die Flurstücke 5/1 und 9/3 liegen mit einem östlichen Teilbereich, das Flurstück 56/11 vollständig innerhalb des gesetzlichen Überschwemmungsgebiets. Die übrigen Bereiche der o.g. Grundstücke sind als "Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten" gekennzeichnet, d.h. Wassertiefen bei einem teils 100 jährigen (HQ100), teils bei einem extremen (HQextrem) Hochwasser. Anmerkung: lt. Angabe waren die Gebäude in der Vergangenheit bereits von Hochwasser betroffen.