Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und Erschließungsgrundstück

Verkehrswert: 315.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein voll unterkellertes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Zum Objekt gehören 2 Garagen, 1 Carport, 5 Stellplätze im Freien und ein Erschließungsgrundstück (390 m²) für Schmutzwasserleitung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.03.2025 durch den Gutachter vor Ort uneingeschränkt besichtigt. Die Bewertung basiert auf der Inaugenscheinnahme und vorhandenen Unterlagen (Pläne, Grundbuchauszug, Baulasten etc.). Funktionsprüfungen der technischen Anlagen wurden nicht durchgeführt.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein freistehendes Wohnhaus, Baujahr 1970, in Massivbauweise. Es wurde in den Jahren 1992, 2001 und 2004 modernisiert (u. a. Eingangselement, Fenster, Dach mit Dämmung erneuert). Die Nutzung ist ausschließlich zu Wohnzwecken vorgesehen. Das Wohnhaus verfügt über ein Untergeschoss mit integrierter Garage, ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss, das über eine Einschubtreppe zugänglich ist.

Die Grundrissgestaltung ist für das Baujahr typisch und funktional, bestehend aus zwei abgeschlossenen Wohnungen (EG: ca. 96,5 m², DG: ca. 63,2 m²). Beide Wohnungen verfügen über Balkone. Die Belichtung und Besonnung entsprechen den Anforderungen, insgesamt bestehen befriedigende Verhältnisse. Das Gebäude ist voll unterkellert, wobei die Keller- und Garagenbereiche ebenfalls zu Wohnzwecken genutzt werden.

Das Dach ist ein Satteldach mit Dachgauben und wurde im Jahr 2004 umfassend erneuert inklusive Dachdämmung aus Glaswolle in Kehlbalken- und Sparrenebene sowie Betondachsteinen als Dachdeckung. Die Außenwände sind massiv, verputzt und gestrichen, mit teils holzverkleideten Giebeln. Modernisierung und Instandhaltung erfolgten regelmäßig, es ist jedoch ein gewisser Unterhaltungsstau vorhanden.

Bauschäden sind vor allem im Dachbereich (Marderbefall, Dämmung), bei den Balkonen (Durchfeuchtungen, Ablösungen) und im außenliegenden Abstellraum (Feuchtigkeit) zu verzeichnen. Die energetische Qualität ist durchschnittlich; ein Energieausweis liegt nicht vor. Es ist kein Denkmalschutz vorhanden.

Weitere Gebäude

Garagenanbau

Der Garagenanbau (Baujahr 1982, einseitig angebaut) ist als Einzelgarage ausgeführt und wird aktuell als Abstell- und Nutzfläche genutzt. Das Flachdach ist als begehbare Dachterrasse mit umlaufendem Geländer ausgebildet. Die Nutzfläche beträgt ca. 20,1 m². Die Garage befindet sich in einem schlechten Zustand mit massiven Feuchteschäden und Ausblühungen an den Wänden und am Boden.

Carport

Der Carport (Baujahr 2016, freistehend) ist in einer offenen verzinkten Stahlkonstruktion errichtet und mit Sicherheitsglasscheiben (ESG) eingedeckt. Der Boden ist als Betonpflaster ausgeführt, die Nutzfläche beträgt ca. 21 m². Zustand und Nutzung sind als befriedigend zu bewerten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus zu Wohnzwecken genutzt; zur Nutzung (vermietet, leerstehend, eigengenutzt) gibt es keine weiteren Angaben.

• Satteldach (Hauptgebäude) mit Betondachsteinen, Dachgauben; Dachdämmung in Kehlgebälk- und Sparrenebene (Glaswolle)

• Heizung: Ölbefeuerte Viessmann-Zentralheizung (1997), 4 x 1.500 L Stahlblechtanks, Stahlblechradiatoren mit Thermostatventilen, Warmwasserversorgung über Heizung

• Fenster: EG – Kunststofffenster, Isolierverglasung (2001), DG – Holzfenster, Isolierverglasung

• Fußböden: überwiegend Fliesen

• Sanitärausstattung: Bäder mit Fliesen, Waschbecken, Badewanne, Duschwanne (EG-Bad); mittlere Ausstattung; Armaturen meist verchromt; je ein Bad pro Wohnung, insgesamt befriedigender, nicht mehr zeitgemäßer Zustand

• Elektroinstallation: SAT-Anlage, Telefonanschluss, Türsprechanlage; mittlere Ausstattung mit ausreichenden Steckdosen, Deckenauslass in jedem Raum, Schalter/Steckdosen im Großflächen-Standardprogramm

• Bodenbeläge Garage/Garagenanbau: Betonboden; Carport: Betonpflaster

• Außenanlagen: Stützmauer (östl. Grundstücksgrenze), befestigte Fläche vor Gebäude und Zugang, offene Stahlkonstruktionen am Carport

Waldachtal-Lützenhardt liegt im Landkreis Freudenstadt, Baden-Württemberg, mit ca. 6.300 Einwohnern (Ortsteil Lützenhardt: ca. 1.750 EW). Die Immobilie befindet sich im Neubaugebiet am östlichen Ortsrand.

Das Wohngebiet ist überwiegend von Wohnhäusern geprägt; keine Beeinträchtigungen, Immissionen oder industrielle Nachbarschaft wurden festgestellt. Die Straße ist ein asphaltierter, aktuell im Ausbau befindlicher Ortsweg (Heufeldstraße), erschlossen mit Strom, Wasser, Kanal, Telefon. Es besteht eine Zufahrtsbaulast und ein Leitungsrecht zu Gunsten/Nachteil aus dem Baulastenverzeichnis.

Schulische und soziale Infrastruktur ist gut: Hauptschule, Apotheke, Discounter, Einzelhandel, Ärzte, REHA-Kliniken sowie ein zentraler Omnibusbahnhof befinden sich im Ortsteil. Die Entfernung zu Bus (400 m), Schule (1 km) und Ortskern (400 m) ist als fußläufig zu bezeichnen. Der nächste Bahnanschluss ist in Freudenstadt (ca. 11 km entfernt).

Das Grundstück ist unregelmäßig zugeschnitten, ca. 20 m Straßenfront, mittlere Tiefe ca. 27 m, von der Straße abfallend gelegen, ohne Einfriedung. Der Baugrund ist als normal tragfähig einzustufen, keine Anzeichen für Grundwasserschäden.