Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 503.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 02.04.2026 innen und außen vollständig besichtigt. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Grundbuchauszug, Bauakte von 1990/1991, Liegenschaftskarte, behördliche Auskünfte sowie die Kehr- und Messbescheinigung.

Gebäude

Das 1991 errichtete Einfamilienhaus ist ein einseitig angebautes, konstruktiv jedoch eigenständiges Massivhaus mit Unterkellerung, einem Vollgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt rund 133 m². Das Gebäude ist ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, außen verputzt und gestrichen und wurde nur in Teilbereichen modernisiert; wesentlich genannt ist die Erneuerung des Badezimmers im Erdgeschoss im Jahr 2015. Im Übrigen entspricht der Zustand weitgehend dem Baujahr. Denkmalschutz wird nicht unterstellt.

Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss Hobbyraum, Gäste-/Zimmer, Bad mit Dusche und WC, Flur, Anschlussraum, Heizraum und Werkstatt. Im Erdgeschoss liegen Wohn-/Essbereich, Küche, Bad mit Dusche und WC, Diele und Terrasse. Das Dachgeschoss verfügt über Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Bad und Flur. Der Grundriss ist zweckmäßig; im Keller wurde der ursprüngliche Zuschnitt durch eine zusätzliche Zwischenwand und den Einbau eines Bads im ehemaligen Abstellraum verändert. Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt.

Konstruktiv bestehen Streifenfundamente, Keller aus Beton, einschaliges Paraton-Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, Mauerwerksinnenwände sowie Fertigteildecken. Das Dach ist als Sattel- bzw. Giebeldach mit vorgesetztem Walmdach am Erker ausgebildet; die Dachflächen sind mit Zwischensparrendämmung versehen. Zur wertrelevanten Ausstattung zählen eine überdachte Terrasse in Holzkonstruktion mit Doppelstegplatten, zwei elektrische Markisen, eine Dachgaube und eine Kelleraußentreppe.

Der bauliche Zustand wird insgesamt als gut bezeichnet, bei allgemeinem Renovierungsbedarf. Festgestellt wurden unter anderem lose und hohl klingende Bodenfliesen sowie poröse Fugen in einem Kellerraum, beschädigte Wandfliesen im Kellerbad, Putz- und Anstrichabplatzungen an der Kelleraußentreppe, noch sichtbare Folgeschäden eines behobenen Wasserschadens an Wandbereichen zur Garage und zur Terrassenseite, loser bzw. gerissener Putz im Elternschlafzimmer, teilweise entfernte oder abgängige Tapeten in Kinderzimmern sowie Mängel im Dachbereich mit unbefestigter Dämmung, verrutschenden Dachziegeln und fehlendem Ortgang-Abdeckblech. Zudem darf der Holzofen nach Feinstaubverordnung nicht weiter betrieben werden; an der Feuerstätte wurde eine durchgerostete Strömungssicherung beanstandet. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus nicht vermietet und stand leer.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine 1991 errichtete, eingeschossige und unterkellerte Garage in Massivbauweise mit rund 51,39 m² Bruttogrundfläche. Sie ist zweiseitig angebaut, verputzt und gestrichen, verfügt über Satteldach, Wasseranschluss, einfache Elektroausstattung und ein handbetätigtes Garagentor; der bauliche Zustand ist als normal bewertet.

Im Garten befindet sich außerdem ein Holzschuppen, der verwittert und abgängig ist.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt nach den vorliegenden Angaben nicht vermietet; das Wohnhaus stand leer.

• Dachform und Dachdeckung: Sattel- bzw. Giebeldach mit vorgesetztem Walmdach am Erker; Eindeckung mit Flachdachpfannen in Ton, altrot; Dachflächen mit Zwischensparrendämmung von ca. 8–10 cm Dämmwolle. Garage mit Sattel-/Giebeldach und Ton-Flachdachpfannen.

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung, Baujahr 1991; Wärmeübertragung über Flachheizkörper mit Thermostatventilen sowie teilweise Fußbodenheizung; zusätzlicher Kaminanschluss; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung.

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung im Wohnhaus mit Kabeltunnel, Zählerschrank, Dreh- und Kippsicherungen sowie Starkstromanschluss; Garage mit einfacher Elektroausstattung.

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Kunststoffrollläden, innere Fensterbänke aus Marmor.

• Sanitärausstattung: Kellerbad mit Dusche, WC und Handwaschbecken, veraltete Ausstattung; Erdgeschossbad mit Dusche, WC und Handwaschbecken, gute Ausstattung, 2015 modernisiert; Dachgeschossbad mit Wanne, WC und Handwaschbecken, veraltete Ausstattung.

• Böden: Fliesen auf schwimmendem Estrich durchgehend im Keller-, Erd- und Dachgeschoss; Kelleraußentreppe, Kellertreppe und Geschosstreppe ebenfalls mit Fliesen.

• Wand- und Deckenausbau: Wohn- und Aufenthaltsräume teils mit einfachen Tapeten und Rauputz; Sanitärräume raumhoch gefliest; Decken überwiegend mit Holzpaneelen verkleidet.

• Türen: Hauseingangstür aus Kunststoff mit Lichtausschnitt; Innentüren aus Holz mit Holzzargen.

Das Objekt liegt in Bobenheim-Roxheim mit rund 10.045 Einwohnern im Rhein-Pfalz-Kreis in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist als durchschnittliche Wohnlage eingestuft. Das Umfeld ist durch ältere Wohnbebauung, insbesondere freistehende Einfamilienhäuser, bei mittlerer Bebauungsdichte geprägt. Das Grundstück liegt an einer Wohn- und Gewerbestraße mit mäßigem Verkehr. Wertrelevant sind die Randlage zur Mischgebietszone, gewerbliche Nutzungen auf der gegenüberliegenden Straßenseite sowie eine Belastung durch nahegelegenen Bahnlärm.

Lebensmittelversorgung, Schulen und Bahnhof sind in kurzer Entfernung erreichbar; auch Kindertagesstätte, Apotheke und Busanbindung sind in zumutbarer Distanz vorhanden. Die überörtliche Verkehrsanbindung ist gut, unter anderem über die Nähe zu Frankenthal und Ludwigshafen sowie zur Autobahn.

Das 528 m² große Grundstück ist rechteckig geschnitten, etwa 12,5 m breit und rund 40 m tief. Es handelt sich um ein ebenes Zweifronten-Grundstück mit einseitiger Grenzbebauung des Wohnhauses und Bauwichgarage. Die Einfriedung besteht aus Zaun und Hecken; vorhanden sind befestigte Wege- und Stellplatzflächen, Terrasse, Gartenflächen und Pflanzungen. Planungsrechtlich liegt es in einem allgemeinen Wohngebiet; der Bereich ist als baureifes Land einzuordnen.