Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus

Verkehrswert: 635.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus mit Garage und Wintergarten.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.10.2025 vom Sachverständigen in Augenschein genommen. Die Einheit im Dachgeschoss konnte nicht besichtigt werden. Die restlichen Gebäudeteile wurden durch Augenscheinnahme beurteilt. Die Bewertung basiert auf einer Mischung aus Ortsbesichtigung und zur Verfügung gestellten Unterlagen.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus stammt ursprünglich aus ca. 1939. Es handelt sich um einen voll unterkellerten, massiven Bau in geschlossener Bauweise entlang der Straße, mit ausgebautem Dachgeschoss. Ein Wintergartenanbau und Fenstersanierung erfolgten 1995. Die Fassaden sind verputzt, das Dach ist ein Satteldach mit Ziegeleindeckung und zwei Schleppgauben. Die Dachkonstruktion besteht aus Holzbalken, teils mit bauzeittypischer Zwischensparrendämmung.

Das Gebäude umfasst drei Nutzungseinheiten:

• Erdgeschoss (ca. 108 m², ehem. Büro/Praxis): Flur, Küche, mehrere Zimmer, gefangene Räume sowie Abstellraum. Die WC-Räume liegen außerhalb der Einheit auf dem Zwischenflur.

• Obergeschoss (ca. 119 m² Wohnung): Flur, Wohnzimmer, Bad, Küche, Schlafzimmer mit Balkonzugang, weiteres Wohnzimmer mit Balkonzugang, Wintergarten und zwei weitere Zimmer.

• Dachgeschoss (ca. 112 m² Wohnung, nicht besichtigt): Flur, Küche, Abstellraum, vier Zimmer, Balkon.

Das Untergeschoss enthält Technikräume, Öllager, Waschraum, Lagerräume und einen Kellerausgang in den Garten. Das Gebäude weist eine für das Baujahr typische Grundrissgestaltung mit kleinen Badezimmern und teilweise gefangenen Räumen auf.

Die Belichtung ist aufgrund der Gebäudehistorie und Bebauungsstruktur teilweise unterdurchschnittlich. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz.

Weitere Gebäude

Im Gebäude befindet sich eine integrierte Garage mit geringer lichter Höhe, elektrisch betriebenem Holzflügeltor und Stromanschluss.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss (ehem. Praxis/Büro) und das Obergeschoss leerstehend, während das Dachgeschoss eigengenutzt wurde.

• Satteldach mit Ziegeleindeckung, Holzkonstruktion, zweiseitige Schleppgauben

• Ölzentralheizung (Bj. 1990), zentraler Warmwasserspeicher, Wärmeabgabe über Rippenheizkörper, zwei Kunststoff- und ein Metalltank (oberirdisch), Schornstein vorhanden

• Elektroinstallation überwiegend unter Putz, unterdurchschnittliche Anzahl an Steckdosen und Lichtauslässen, separate Stromzähler, Sicherungseinheiten ohne FI

• Fenster: Holz mit Zweifachverglasung und Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teils mit Rolläden, teilweise im Jahr 1995 erneuert

• Sanitärausstattung: Bad OG mit Wanne, Dusche, WC, Waschbecken (zeittypisch). EG: Separate WC-Anlagen auf Zwischenebene mit Stand-WC, Druckspülung, Handwaschbecken.

Waldshut-Tiengen (ca. 24.000 Einwohner, Landkreis Waldshut, Baden-Württemberg)

Das Objekt befindet sich in der Kernstadt in nachgefragter, zentrumsnaher Lage am Rand der Altstadt. Die Rheinstraße ist eine verkehrsberuhigte Straße und zählt zur „1b-Lage“ mit Bebauung aus der Gründerzeit, angrenzend an Wohn- und Geschäftshäuser, Dienstleistungsnutzungen, ein Klinikum, eine Spitalkapelle und ein Pflegeheim. Die Umgebung ist nahezu vollständig entwickelt; nach Süden Hanglage, das Grundstück grenzt an den Rhein. Fluglärm (Flughafen Zürich Einflugschneise) ist untergeordnet wahrnehmbar.

Das 666 m² große Grundstück hat einen unregelmäßigen Zuschnitt, länglich (ca. 12 m x 55 m), fällt nach Süden zum Rhein ab (Hanglage). Die Einfriedung ist teils offen, der Garten- und Hangbereich ist mit Grünpflanzen bewachsen. Ein Teil des Grundstücks ist als privates Grünland, eingeschränkt nutzbar (Hanglage), ausweislich Bodenrichtwertkarte.