Zwangsversteigerung Mehrfamilienwohnhaus

Verkehrswert: 1.108.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um Mehrfamilienhaus mit insgesamt 5 Wohnungen.

Besichtigung

Das Objekt konnte überwiegend nur von außen besichtigt werden. Eine Innenbesichtigung war lediglich für die Dachgeschosswohnung möglich; die übrigen Wohnungen blieben unzugänglich, sodass die Bewertung im Wesentlichen auf den Außenbefund, Grundrisspläne sowie den vorliegenden Unterlagen basiert.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde ca. 2020/2021 errichtet und entspricht energetisch dem Standard "KfW-Effizienzhaus 55". Es handelt sich um ein freistehendes Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen (je zwei im Erd- und Obergeschoss sowie eine im Dachgeschoss). Das Gebäude verfügt über zwei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss (Kniestock), ist jedoch nicht unterkellert.

Die Bauweise ist massiv: Fundament als Stahlbetonbodenplatte (mit Dämmung), Außenwände aus hochwärmedämmendem Poroton-Mauerwerk (36,5 cm) mit Mineralwolledämmung, Geschossdecken als Großflächendecke aus Beton im EG und OG, Holzbalkendecke im DG. Das Satteldach (Holzkonstruktion mit Schleppgaube zum Hof) ist mit Tonziegeln gedeckt und besitzt eine hochwertige Dämmung (Pavatex-Aufsparrendämmung).

Die Bruttogrundfläche beträgt lt. Plan 413 qm. Die Grundrisse sind zeitgemäß und auf kleine bis mittlere Wohnungen ausgerichtet. Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf rd. 284 qm. Alle Wohnungen verfügen über funktionale Aufteilungen mit offenem Wohnen/Essen, Schlafzimmer, Bad, Abstellraum, tlw. bodentiefe Fenster und eigenen Außenbereich (Terrasse oder Balkon).

Das Dachgeschoss bietet eine großzügige Wohnung (rd. 83 qm) mit Wohnzimmer, Küche, Flur, Bad, Schlafzimmer, Kinderzimmer und zwei Balkonen. Die Belichtung und Besonnung im DG sind gut, mit großen Fensterflächen sowie Balkonzugängen.

Das Haus hat ein modernes Erscheinungsbild, weiße Putzfassaden mit abgesetztem Farbakzent.

Weitere Gebäude

Im rückwärtigen Gartenbereich existiert ein kleines Technikgebäude (ca. 3,5 x 3,5 m), massiv gebaut mit Flachdach und Bitumenabdichtung, das als Haustechnikzentrale fungiert. Dort befinden sich Anschlüsse und Zähler für Wärmepumpe, Strom, Kommunikation/Internet sowie Vorbereitung für E-Mobilität (Wall-Box). Das Technikgebäude konnte nicht von innen besichtigt werden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt überwiegend vermietet:

• Dachgeschoss und beide Obergeschosswohnungen vermietet, jeweils mit laufenden Mietverträgen.

• Eine Erdgeschosswohnung gilt als eigengenutzt; die andere ist vermutlich ebenfalls vermietet (genaue Angaben teilweise auf Annahmen basierend).
  

• Dachform: Satteldach mit Schleppgaube, Tonziegeldeckung, hochwertige Wärmedämmung

• Heizung: zentrale Wärmepumpe, Warmwasserversorgung über Pufferspeicher im Technikgebäude, in allen Wohnungen Fußbodenheizung mit Raumthermostaten

• Böden: in allen Wohnungen gefliester Estrichboden

• Fenster: Kunststoffrahmen, 3-fach Isolierverglasung, z.T. bodentiefe Fenster, alle Rollläden elektrisch

• Sanitärausstattung: moderne Bäder komplett gefliest, je Wohnung Dusche mit Kabine, wandhängendes WC, Waschbecken, Bad im DG zusätzlich mit WM-Anschluss

Ortsname: Waghäusel, Stadtteil Wiesental (ca. 11.000 Einwohner, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg)

Mikrolage / Wohnlage:
Das Objekt liegt im südlichen Ortsteil von Wiesental, ca. 400 m von der Ortsmitte entfernt an einer ausgebauten Stichstraße ohne Durchgangsverkehr; nur Anliegerverkehr, bis zum Wendehammer ca. 60 m. Die Umgebung ist geprägt von überwiegend Ein- und Mehrfamilienhäuser, zum Teil auch ältere Scheunen oder Nebengebäude auf Nachbargrundstücken. Die Wohnlage wird wegen des nahen Kreisels und somit zeitweise höherer Verkehrsbelastung als leicht eingeschränkt bewertet.

Versorgung / Infrastruktur:
Im Ort befinden sich Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, ein großes Einkaufszentrum ist rund 800 m entfernt. Schulen (Grund-, Gemeinschaftsschule und Realschule) sowie Kindergarten sind im Ort vorhanden, Gymnasium im Nachbarort (Philippsburg, ca. 5 km). Die Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr ist gut: Regionalbahnhof ca. 1,8 km (Richtung Mannheim, Heidelberg, Karlsruhe, Bruchsal, Germersheim), die B36 und Autobahnen A5/A6 sind mit wenigen Fahrminuten erreichbar.

Grundstück:
Das Grundstück ist ca. 372 qm groß, hat einen unregelmäßigen Zuschnitt (Front ca. 13,86 m, rückwärtig ca. 10,59 m, mittlere Tiefe ca. 30,88 m), ist eben und straßenniveaugleich. Die Außenanlagen umfassen eine gepflasterte Parkfläche, Hoffläche, rückwärtigen Nutzgarten sowie befestigte Wege und Terrasse. Teilweise ist das Grundstück mit Stahlgitterzaun (inkl. Sichtschutz) eingefriedet. Das Grundstück zeigt sich gepflegt.