Zwangsversteigerung Wohnung im Erdgeschoss mit Kellerräumen

Lfd. Nr. 1 Verkehrswert: 108.500,00 €
Lfd. Nr. 2 Verkehrswert: 9.300,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um die Wohnung im Erdgeschoss, zwei Räume im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 1. Es besteht das Sondernutzungsrecht an Terrasse, ebenfalls mit Nr. I bezeichnet. Des Weiteren gelangt ein 1/12 Miteigentumsanteil am Flurstück 3071/49 (Bauplatz) zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 12.03.2025 innen und außen weitgehend besichtigt. Nicht zugänglich waren Lager 1 und einzelne Räume; insoweit basiert die Bewertung ergänzend auf vorliegenden Bauunterlagen, Grundrissen und sonstigen Auskünften.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit WE 1 umfasst die Erdgeschosswohnung eines Reihenmittelhauses sowie zwei zugeordnete Räume im Kellergeschoss. Die Wohnfläche wurde aus Unterlagen und Grundrissen mit 65,5 m² abgeleitet; ein Aufmaß erfolgte nicht. Die Wohnung gliedert sich in Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche/Essen, Diele/Flur, Bad/Sanitärbereich, Abstellraum sowie die zugehörigen Kellerräume. Zusätzlich besteht ein Sondernutzungsrecht an Terrasse Nr. 1.

Die Grundrissgestaltung ist für eine kleine Wohneinheit grundsätzlich zweckmäßig. Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beschrieben. Der Sachverständige stellt jedoch einen teilweise rohbauähnlichen, nicht ordnungsgemäß bewirtschafteten Zustand fest. Insbesondere ist ein Sanitärraum nicht fertig umgesetzt; zudem werden Teilmodernisierung, Sanierung, Entrümpelung und Beseitigung von Unterhaltungsstau als erforderlich angesehen. Schäden können nicht ausgeschlossen werden. Zum Wertermittlungsansatz wurde daher pauschal ein erheblicher Abschlag für Unterhaltungsstau, Risiko und teilweise Modernisierung berücksichtigt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein ca. 1994 errichtetes Reihenmittelhaus in Massivbauweise mit zwei Vollgeschossen, ausgebautem Dachgeschoss, Unterkellerung und Satteldach. Es ist als Zweifamilienhaus mit WE 1 und WE 2 aufgeteilt. Die Konstruktion umfasst Keller aus Beton und Mauerwerk, Mauerwerkswände und Stahlbetondecken. Wesentliche Modernisierungen sind nicht erfolgt; teilweise sind Ausbauarbeiten nicht fertiggestellt. Die Restnutzungsdauer wurde wegen des Zustands und unterstellter Fertigstellung/Teilmodernisierung mit 50 Jahren angesetzt. Denkmalschutz wird nicht unterstellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die zu bewertende Wohnung WE 1 leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach, Holzdachkonstruktion, Eindeckung mit Dachziegeln

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung; zentrale Wasserversorgung über das öffentliche Trinkwassernetz

• Elektroinstallation: baujahresgemäße Ausstattung

• Fenster/Lüftung: herkömmliche Fensterlüftung

• Sanitär: Sanitärbereich bzw. Bad teilweise nicht fertiggestellt; nicht umgesetzter Sanitärraum dokumentiert

• Böden: keine gesicherten Einzelangaben zu Bodenbelägen; fotografisch dokumentiert sind Ausbau- und Rohbauzustände in Wohn-, Schlaf-, Küchen- und Flurbereichen

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Neustadt an der Weinstraße mit ca. 55.000 Einwohnern, kreisfreie Stadt Neustadt an der Weinstraße, Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist von überwiegend wohnbaulichen Nutzungen geprägt. Das Objekt befindet sich an einer Wohnstraße in ebener Topografie. Besondere Beeinträchtigungen wurden im Gutachten nicht festgestellt. Die Nachbarschaft ist durch Wohnbebauung geprägt.

Der Hauptbahnhof Neustadt an der Weinstraße liegt laut Gutachten ca. 1,7 km entfernt, die Bundesstraße B 39 ca. 1 km und die Autobahn A 65 Anschlussstelle Neustadt/Nord ca. 7,5 km. Angaben zu Schulen, Kindergarten, Ärzten und Einkauf sind im Gutachten nicht konkret ausgeführt.

Das anteilige Grundstück umfasst rechnerisch insgesamt ca. 156,58 m² aus 1/2 Miteigentum an 239 m² sowie 1/12 Miteigentum an 445 m² Garagenhof-/Stellplatzfläche. Das Wohnhausgrundstück ist eben; das Gebäude weist zweiseitige Grenzbebauung auf. Das Wohnflurstück ist baureifes Land, der zusätzliche Anteil dient Stellplatz-/Garagenhofzwecken.