Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Garage/Carport

Verkehrswert: 197.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges, unterkellertes Zweifamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie Garage/Carport. Es wird jeweils ein 1/2 Miteigentumsanteil versteigert.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.01.2026 im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte nach Inaugenscheinnahme und unter Zuhilfenahme von Unterlagen ohne bauteilzerstörende Maßnahmen.

Gebäude

Das Hauptgebäude wurde ca. 1955 in Massivbauweise errichtet und verfügt über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Das Wohnhaus besitzt insgesamt zwei abgeschlossene Wohnungen. Die Grundrissgestaltung entspricht den Baujahren und ist funktional, jedoch einfach. Die individuelle Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 139 m² (EG ca. 78 m², DG ca. 61 m²). Die Belichtung und Besonnung sind nach den Feststellungen normal, eine vierseitige Ausrichtung liegt vor.

Der Innenausbau ist überwiegend abgewohnt und teilweise schadhaft, einzelne Räume (z. B. ein Zimmer im Erdgeschoss) zeigen Spuren von Wasserschäden und befinden sich im Rohzustand. Im Kellergeschoss treten Feuchtigkeitsschäden auf, mit muffigem Geruch. Das Dachgeschoss wurde nicht isoliert, es bestehen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden im Bereich der Dachschrägen und Deckenunterseiten. Verschiedene Holzbauteile außen sind sanierungsbedürftig, insgesamt besteht erheblicher Unterhaltungs- und Modernisierungsbedarf.

Weitere Gebäude

Das Nebengebäude besteht aus einer Garage/Carport-Kombination, gemischt aus Mauerwerk und Holzkonstruktion mit Trapezblech- bzw. Sandwichplatten als Dacheindeckung. Das Dach ist schadhaft und undicht, der bauliche Allgemeinzustand ist einfach. Die Garage wird derzeit als Schuppen genutzt und ist zum Abstellen von Fahrzeugen nicht geeignet. Weiterhin befindet sich auf dem Grundstück ein einfaches Gartengerätehaus aus Holz mit Satteldach.

Grundstück

Das Grundstück ist nahezu eben, besitzt einen unregelmäßig-trapezförmigen Zuschnitt bei einer Straßenbreite von ca. 18 m und einer mittleren Tiefe von ca. 28 m. Es ist vollständig erschlossen und weist einen ungepflegten Bewuchs mit Wiese, Sträuchern und Einzelbäumen auf. Die Außenanlagen (Hof mit Betonverbundpflaster, Einfriedung, gepflasterte Stellplätze) sind teilweise schadhaft.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Satteldach mit Ziegeldeckung, Dachgaube mit Schleppdach (nicht isoliert)

• Zentralheizung mit Scheitholzkessel und Pufferspeicher; zusätzliche Einzel-Festbrennstofföfen

• Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer

• Fenster aus Holz/Kunststoff mit Isolierverglasung, Kunststoffrollläden, Innen- und Außenfensterbänke

• Elektroleitungen in einfacher Ausführung, Versorgung über Dachständer

• Innentüren aus Holz teils mit Lichtausschnitt

• Sanitärinstallation in einfacher, funktionsfähiger Ausführung, Nassräume gefliest

• Bodenbeläge: Fliesen, Laminat, PVC, Holzdielen, Teppich, Kunststein

• Deckenflächen: Putz, Tapeten, Anstrich, teils Paneele

• Außenanlagen: Betonverbundpflaster (schadhaft), Holzzäune, Gartengerätehaus mit Satteldach (Trapezblech)

Walldürn, Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg, ca. 11.600 Einwohner

Die Immobilie liegt im südöstlichen Bereich des Hauptorts in einem ruhigen, von Wohnnutzung dominierten Quartier mit offener Bebauung. Die Umgebung gehört zu einem allgemeinen Wohngebiet gemäß Bebauungsplan; Immissionen sind gering ausgeprägt. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Hildenbrandstraße ist eine normal frequentierte Wohnstraße mit Asphaltdecke und Bürgersteig, Parkplätze stehen ausreichend zur Verfügung. Beeinträchtigungen durch Verkehr oder Gewerbe sind laut Gutachten gering; kein Naturschutzgebiet/ Biotop im direkten Umfeld.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs (Einkauf, Ärzte, Apotheke) sind in komfortabler fußläufiger Reichweite (0,5–0,8 km). Grund- und weiterführende Schulen sind etwa 0,5 km, Freizeit- und Grünanlagen 0,2–0,4 km entfernt. Die nächste Kindertagesstätte ist ca. 6 km entfernt, das nächste Krankenhaus ca. 9 km. Eine ÖPNV-Haltestelle befindet sich in ca. 200 m Entfernung, der Regionalbahnhof in ca. 0,8 km. Die Anbindung an das Fernstraßennetz (Bundesstraße ca. 1,5 km) ist gut.

Das Grundstück ist nahezu eben, trapezförmig und knapp 558 m² groß; es ist erschlossen und liegt baurechtlich planungskonform im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit zulässiger zweigeschossiger, offener Bauweise. Der Pflegezustand des Gartens und der Außenanlagen ist ungepflegt.

Rechtsanwälte Brunzel & Brunzel, Wettiner Straße 6, 98617 Meiningen,
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