Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Garagen und Balkonen

Verkehrswert: 618.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein teils eigengenutztes, teils leerstehendes Zweifamilienhaus mit Garagen, Balkonen und ausgebauten Räumlichkeiten im Kellergeschoss.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 08.01.2025 von innen und außen besichtigt. Das Wohnhaus, die beiden Garagen sowie die ausgebauten Kellerräume konnten in Augenschein genommen werden; ergänzend wurden Bauakten, Pläne und weitere Unterlagen ausgewertet.

Gebäude

Das eineinhalbgeschossige, freistehende und vollunterkellerte Zweifamilienwohnhaus wurde 1976 errichtet. Es verfügt über ein Vollgeschoss, ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss sowie zusätzlich ausgebaute Räume im Kellergeschoss. Die Wohnflächen betragen ca. 94,45 m² im Erdgeschoss und ca. 84,03 m² im Dachgeschoss; hinzu kommen ca. 21,44 m² ausgebaute Räume im Kellergeschoss, die keine eigenständige Wohnung bilden.

Im Erdgeschoss befindet sich eine Dreizimmerwohnung mit Küche, Badezimmer, Gäste-WC, Garderobe, Flur und Balkon.
Das Dachgeschoss umfasst ebenfalls eine Dreizimmerwohnung mit Küche, Badezimmer, Flur und Balkon.
Im Kellergeschoss liegen neben Heizungs- und Kellerräumen zwei Zimmer, Bad, Flur und Kochnische.
Ein größerer Raum im Kellergeschoss erfüllt wegen unzureichender Belichtung nicht die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum; zudem sind planungsrechtlich höchstens zwei Wohnungen zulässig.

Das Haus hat ein Satteldach in Holzkonstruktion mit Betondachsteineindeckung und Zwischensparrendämmung, verputzte ungedämmte Fassaden sowie massive Geschossdecken und Mauerwerkswände. Die Grundrisse der Wohnungen gelten als noch zeitgemäß, ohne Durchgangszimmer, mit guten bis durchschnittlichen Belichtungsverhältnissen und natürlicher Belüftung aller Räume.

Modernisierungen erfolgten teilweise: Dämmung der Decke zum Speicher, teilweise Erneuerung von Bodenbelägen in den 1980er/1990er Jahren, Heizungsmodernisierung um 1995, Einbau einer Solarthermieanlage 2008/2009, Modernisierung von Bädern, Sanitärleitungen und Küchen 2010/2011 sowie Fensteraustausch 2019. Der Bauzustand ist insgesamt durchschnittlich, jedoch mit deutlichem Instandhaltungs- und Renovierungsstau. Festgestellt wurden unter anderem Putzabplatzungen an Balkonuntersichten, sanierungsbedürftige Heizungsanlage, erforderlicher Fassadenanstrich, erneuerungsbedürftige Wandbeläge im Erdgeschoss, Feuchtigkeitseintritt an einer Dachgaube, Wärmebrücken im Dachgeschoss, geringe Schimmelbildung in einem Kellerraum, teilweise schadhafte Regenrinne sowie vermutlich schadhafte Blechverwahrung am Kamin.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehören zwei angebaute PKW-Einzelgaragen. Die linke Garage wurde 1976 errichtet, ist eingeschossig, vollunterkellert und beherbergt im Untergeschoss den Öltankraum. Die rechte Garage stammt aus dem Jahr 1985, ist eingeschossig, nicht unterkellert und verfügt zusätzlich über einen Abstellraum; ihr Flachdach ist mit Betonplatten belegt, mit Metallgeländer eingefasst und als Dachterrasse nutzbar.

Beide Garagen befinden sich in bauzeitüblichem Zustand mit allgemeinem Renovierungsstau an Dach und Fach. Die linke Garage hat ein Flachdach mit bituminöser Abdichtung und Kieseindeckung, teils mit Eternitschindeln verkleidete Putzfassaden und ein Stahlblechschwingtor. Die rechte Garage weist ebenfalls ein Flachdach mit bituminöser Abdichtung auf.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Erdgeschosswohnung leerstehend, die Dachgeschosswohnung eigengenutzt und die ausgebauten Räume im Kellergeschoss unbewohnt; die Garagen waren als PKW-Einzelgaragen nutzbar.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach in Holzkonstruktion, Betondachsteineindeckung und Zwischensparrendämmung; linke Garage mit Flachdach, bituminöser Abdichtung und Kieseindeckung; rechte Garage mit Flachdach, bituminöser Abdichtung und Betonplattenbelag in Kies, als Dachterrasse nutzbar

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung aus ca. 1995 mit Wärmeabgabe über Heizkörper; ein Öltank im unterkellerten Garagengebäude links; zentrale Warmwasserversorgung mit Unterstützung durch Solarthermieanlage aus 2008/2009

• Elektroinstallation: Stromanschlüsse vorhanden; teilerneuerte Installationen in Küchen und Sanitärräumen aus dem Stand 2010/2011; Sicherungskasten im Erdgeschoss dokumentiert

• Fenster: Kunststofffenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung, erneuert 2019; Glasbausteine im Treppenhaus; Kunststoffrollläden mit bauzeitüblichen Rollladenkästen

• Sanitär: Erdgeschossbad mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken; Gäste-WC im Erdgeschoss mit Waschbecken; Dachgeschossbad mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken; Kellergeschossbad mit Dusche, WC und Waschbecken, im älteren Zustand des Baujahrs

• Böden: Kellergeschoss Fliesen, Teppichboden, Mosaikparkett, in Kellerräumen teils Estrich; Erdgeschoss Marmorbelag und Mosaikparkett; Dachgeschoss Mosaikparkett und Fliesen

Das Objekt liegt in Karlsruhe-Durlach mit rund 310.000 Einwohnern in der Stadt Karlsruhe, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg. Durlach als östlicher Stadtteil hat rund 30.000 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich innerhalb eines Wohngebiets in mittlerer Wohnlage mit überwiegend ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung und offener Bauweise. Das Haus liegt an einer asphaltierten Sackgasse mit Gehwegen auf beiden Straßenseiten. Als Beeinträchtigung wurden Verkehrslärmimmissionen aufgrund der Nähe zum Verkehrskreuz A5 / B3-Südtangente festgestellt; weitere störende Betriebe in der Nachbarschaft sind nicht bekannt. Ein erhöhtes Hochwasserrisiko besteht nicht, die Einstufung erfolgte als sehr geringe Gefährdung.

Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Einrichtungen sind im Stadtteil und im Stadtgebiet gut vorhanden. Der öffentliche Nahverkehr ist gut ausgebaut; die nächstgelegene Bushaltestelle „Durlach Wachhausstraße“ befindet sich etwa 250 m entfernt. Der Bahnhof Karlsruhe-Durlach liegt in ca. 2,2 km Entfernung und bietet regionale sowie überregionale Bahnverbindungen. Die nächste Auffahrt zur A5 ist etwa 3,3 km entfernt.

Das Grundstück ist 711 m² groß, nahezu quadratisch zugeschnitten, etwa 16 bis 18 m breit und ca. 18 bis 41 m tief. Es ist relativ eben, höhenmäßig normal zur Straße und zu den Nachbargrundstücken gelegen, voll erschlossen und mit Strom, Wasser, Telefon und Kanalisation angeschlossen. Die Außenanlagen umfassen eine Hofbefestigung mit Waschbetonplatten, gärtnerische Anlage sowie teilweise Einfriedigungen durch Hecke und Maschendrahtzaun.