Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Nebenanlagen

Verkehrswert: 393.300,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilien-Wohnhaus mit Nebenanlagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 19.12.2023 von außen und teilweise von innen begutachtet. Die Garage, der Abstellraum der DG-Wohnung und der Spitzboden des Hauses sowie die Fertigteilgarage wurden nicht von innen besichtigt. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauunterlagen, Pläne und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein massives, freistehendes Zweifamilienhaus mit Baujahr 1984 (bereinigt 1985), ohne Keller, mit einem Geschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Die Außenwände bestehen aus Gasbeton mit Verblendmauerwerk und Kerndämmung. Insgesamt stehen ca. 227 m² Wohnfläche zur Verfügung (EG: ca. 140 m², DG: ca. 87 m²). Die Grundrisse sind typisch für die Bauzeit, mit separaten Zugängen für EG und DG sowie direktem Zugang zur Garage und Technikraum vom Windfang aus. Bodentiefe Fensterelemente sorgen für gute Belichtung und Besonnung im Erdgeschoss, das Dachgeschoss ist durch Giebelfenster und Dachflächenfenster gut belichtet.

Für das Erdgeschoss wurde eine barrierefreie Gestaltung mit niedrigen Fensterbrüstungen umgesetzt. Es gibt ein großes, behindertengerechtes Bad, ein zusätzliches kleines Bad, eine Küche mit Vorratsraum, Wohnzimmer, Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Flur und Diele. Im Dachgeschoss befinden sich Wohnzimmer mit Zugang zur Dachterrasse, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Diele und Abstellraum.

Das Satteldach ist als Kehlbalkendach mit Betondachpfanne („Frankfurter Pfanne“) und 14 cm Steinwolldämmung ausgeführt. Fenster wurden 1984, 1997 und 2008 erneuert (Kunststoff, Isolierverglasung), Rollläden sind überwiegend vorhanden. Die Ausstattung entspricht überwiegend mittlerem Standard. Die Geschosshöhe beträgt ca. 2,52 m.

Der bauliche Zustand ist für das Wohnhaus insgesamt als ausreichend zu bewerten, allerdings bestehen ein erhöhter Unterhaltungs- und Reparaturstau, insbesondere Fassade, Dachflächenfenster, einige Bäder, Malerarbeiten, Verblendmauerwerk und Dachdetails weisen Schäden auf.

Weitere Gebäude

Wohnhausanbau / Garage
Ein eingeschossiger, massiver Anbau mit Flachdach (1984) schließt westlich an das Haus an. Hier befinden sich eine Garage, zusätzliche Nebenräume sowie ein behindertengerechtes Duschbad/WC. Die Dachabdichtung ist mangelhaft (offener Deckeneinbruch), der bauliche Zustand unterdurchschnittlich. Die Ausstattung ist einfach bis mittel, Wände aus Mauerwerk, Holzbalkendecke, Bitumendach.

Fertigteilgarage
Im hinteren Grundstücksteil befindet sich eine seit 1999 bestehende Fertigteilgarage (trapezförmig, ca. 24 m², Flachdach, verzinktes Stahlblech mit Strukturputz, Schwingtor und Nebentür). Sie wird aktuell vermietet. Zustand und Ausstattung entsprechen dem Baujahr, im Außenbereich sind durchschnittliche Gebrauchsspuren und kleinere Schäden zu beobachten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gesamtobjekt (EG-Wohnung und Garage) eigengenutzt. Die Dachgeschosswohnung war seit ca. 1991 leerstehend. Die Fertigteilgarage ist vermietet.

• Satteldach (Wohnhaus): Kehlbalkendach, Betondachpfannen „Frankfurter Pfanne“, 14 cm Steinwolldämmung, Dachgaube/Eckerker mit Satteldach

• Flachdach (Anbau, Garagen): Bitumenschweißbahn bzw. Trapezblech, Holzbalkendecke (Anbau), Stahlkonstruktion (Fertigteilgarage)

• Fenster: Kunststoffrahmen (1984/1997/2008), Isolierverglasung, überwiegend Rollläden (teils elektrisch), Dachflächenfenster aus Holz, Oberlicht im EG-WC

• Heizung & Warmwasser: Gasetagenheizungen (Wandthermen im EG und DG), Plattenheizkörper

• Elektro: Unterputzinstallation, einfacher bis mittlerer Standard, übliche Steckdosenanzahl

• Sanitärausstattung: EG-Bad behindertengerecht mit bodengleicher Dusche, extra Duschbad/WC im EG, je ein Bad mit Badewanne und Dusche im EG und DG; Standardkeramik und -armaturen

Das Objekt liegt in Wathlingen, einem ruhigen reinen Wohngebiet am nordwestlichen Dorfrand.

Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus ein- und zweigeschossigen Einfamilienhäusern ähnlichen Baujahrs. Das Haus befindet sich an einer asphaltierten, verkehrsberuhigten Anliegerstraße (Tempo-30-Zone) mit ausreichender Gehweg- und Straßenbeleuchtung. Störungen durch Gewerbe oder Industrie sind nicht vorhanden. Im Umfeld befindet sich überwiegend Wohnbebauung.

Wathlingen bietet eine gute Infrastruktur mit allen Schularten (bis auf Gymnasium), Kindergärten, Ärzten, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Vereins- und Sportangeboten. ÖPNV-Anbindung ist durch Buslinien und den 10 Min. entfernten Bahnhof Ehlershausen gegeben. Celle und Hannover sind mit Pkw und Bahn schnell erreichbar; zur B3 und B214 bestehen kurze Distanzen.

Das Grundstück ist als Eckgrundstück trapezförmig geschnitten (Straßenfront ca. 32 m und 14 m, mittlere Tiefe ca. 40 m), weitgehend eben mit sanften Geländeverläufen und zwei begrünten Gartenwällen. Feste Einfriedung durch Zäune und Hecken ist rundum vorhanden, gärtnerische Anlage mit Rasen, Busch, Bäumen und dekorativen Kiesstreifen.