Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 280.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges freistehendes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie einem Doppelcarport auf einem ca. 4.282 m² großen Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag durch den Gutachterausschuss sowohl von außen als auch innen vollständig besichtigt. Die Bewertung basiert auf der Ortsbesichtigung sowie vorliegenden Bauakten und weiteren amtlichen Auskünften.

Gebäude

Das Haus ist ein zweigeschossiges, freistehendes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und unausgebautem Dachspitz, dessen Baujahr im Ursprung nicht genau zu bestimmen ist, jedoch mindestens 100 Jahre zurückliegt. Es wurden mehrfach Umbauten und Modernisierungen durchgeführt, unter anderem 1939 (Anbau), 1994 (Umbau und Erweiterung, statische Verbesserung, technische Erneuerung, Dachausbau mit Integration der zweiten Wohnung), 2000 (Terrassenüberdachung), 2004 (Pelletheizung), 2011 (Carport), 2012 (Photovoltaik-Anlage und Fenstertausch). Im Gebäude sind einzelne Innenbereiche noch im unsanierten Zustand, während insbesondere das Dachgeschoss einen guten Modernisierungszustand aufweist.

Die Raumaufteilung gestaltet sich wie folgt:

• Erdgeschoss: Heizraum, Werkstatt, Abstellraum, Waschküche mit WC, Keller. (Wohnräume sind im EG nicht ausgebaut.)

• Obergeschoss: Flur, Durchgangsflur, Wohnzimmer („Stube“) mit Kachelofen, zwei Zimmer, Küche, Bad, diverse Abstell- und Zwischenräume.

• Dachgeschoss: Flur mit Windfang, Abstellraum, Gäste-WC, Bad, Wohnzimmer, drei Schlafzimmer, Küche.

Die Grundrissgestaltung entspricht der traditionellen Nutzung mit zentralen Fluren und Anbindung der Wohn- und Nebenräume. Die Belichtung und Besonnung ist, vor allem durch die Terrasse im Dachgeschoss (Ost) und den Südbalkon, gut, Dachflächenfenster sorgen auch im Wohnbereich für Tageslicht. Die Fassade ist teils verputzt, teils mit Holz verkleidet.

Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt. Die Wohnung im Dachgeschoss ist modern und gepflegt, die im Obergeschoss teilweise im Renovierungsstau. Die Kellerräume sind einfach, überwiegend als Nebenräume genutzt. Im Gebäude wurden Setzungen festgestellt, die laut Statiker jedoch unbedenklich sind.

Weitere Gebäude

Das Grundstück verfügt über einen massiv errichteten Doppelcarport (Wohnflächenersatz ca. 57 m²) mit asymmetrischem Satteldach, das Dachgeschoss dient als Lagerfläche mit improvisiertem Zugang. Zusätzlich zu den befestigten Zufahrtsbereichen gibt es eine überdachte Terrasse (Holz-/Glaskonstruktion), kleine Spielplatzflächen und Hangsicherungsmaßnahmen mittels Natursteinmauern.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss leerstehend und als Nebenfläche genutzt, das Dachgeschoss durch die Eigentümerin selbst genutzt, das Obergeschoss überwiegend leer beziehungsweise teilweise sanierungsbedürftig und nicht vermietet. Die östliche Wiesenfläche wurde pachtfrei an einen Dritten zur landwirtschaftlichen Nutzung überlassen.

• Satteldach (Krüppelwalm), Eindeckung mit Tonziegeln, Holzkonstruktion mit Aufdachdämmung

• Zentralheizung mit Pellets (Baujahr 2004), Pelletlager ca. 9 t, Beheizung überwiegend über Flachheizkörper mit Thermostatventilen, teilw. Fußbodenheizung (Küche OG, Bad DG, Flure)

• Kachelofen (OG) und Schwedenofen (DG) mit separatem Edelstahl-Kamin

• Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation partiell erneuert (Erneuerung im DG-Umbau), Unterverteilung, teilweise Aufputz

• Bodenbeläge: Fliesen (Kunststein und Standard), Laminat, PVC, Parkett, im EG überwiegend Beton

• Fenster: Holzfenster, 2-fach verglast, tlw. mit Sondereinbau, kein Sonnenschutz

• Sanitärausstattung:

  • EG: Hänge-WC, Waschbecken

  • OG: Stand-WC, Einzelwaschbecken, freistehende Badewanne, zum Teil unsanierter Zustand

  • DG: Hänge-WC, Doppelwaschbecken, halbrunde Dusche, Eckbadewanne, Gäste-WC

• Photovoltaik-Anlage (seit 2012, 8,085 kWp, Einspeisung ca. 17,9 ct/kWh)

Oberwolfach, Ortsteil Walke, ca. 2.532 Einwohner, Ortenaukreis, Baden-Württemberg.

Das Grundstück liegt im südlichen Außenbereich von Oberwolfach-Walke, unmittelbar an der Landesstraße L96. Die Umgebung ist von gemischter Wohnbebauung (einzelne Einfamilienhäuser), land- und forstwirtschaftlicher Nutzung sowie einem Gewässer geprägt.

Die Immissionen sind lagebedingt durch die benachbarte Landesstraße (LKW-Verkehr) als mäßig zu bewerten. Es bestehen keine Beeinträchtigungen durch Hochwasser, Altlasten oder Naturschutzgebiete.

Die infrastrukturelle Anbindung ist durch die Nähe zum Dorfzentrum (400 m), zu Bushaltestellen (300 m) und zur weiterführenden Bahnverbindung im Nachbarort (6,3 km) gegeben. Kindergarten und Grundschule befinden sich im Ort, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind in mittlerer Distanz erreichbar, ebenso ärztliche Versorgung.

Das Grundstück umfasst 4.282 m², mit einer durchschnittlichen Breite von 50 m und einer Tiefe von 80 m. Der Zuschnitt ist im Westen unregelmäßig, im Osten eher rechteckig. Der westliche Grundstücksteil ist ebener, der östliche weist eine moderate bis steile Hanglage auf, ist teilweise mit Wiese und bepflanztem Grün (Rasen, Büsche, Bäume, Weihnachtsbaumkultur) sowie baulich befestigten Flächen versehen. Die Einfriedung besteht zum Teil aus Gehölz, ansonsten offen.