Zwangsversteigerung Zweifamilienwohnhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 370.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienwohnhaus mit Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.09.2025 in Anwesenheit der Eigentümer sowie des Sachverständigen Team besichtigt. Es erfolgte eine Inaugenscheinnahme der Gebäude und des Grundstücks; vorhandene Unterlagen wie Baupläne und Grundbuchauszug wurden in die Bewertung einbezogen. Die Wohnungen selbst wurden aufgrund von Vorgaben und Datenschutz teilweise nicht detailliert fotografiert. Die Feststellungen basieren auf optischer Prüfung und Unterlagen.

Gebäude

Das Bewertungsobjekt ist ein Zweifamilienwohnhaus, errichtet ca. 1971 in Massivbauweise mit Unter-, Erd- und ausgebautem Dachgeschoss sowie nicht ausgebautem Dachspitz. Das Gebäude steht auf einem unregelmäßig geschnittenen, leicht abfallenden Eckgrundstück mit Hanglage. Die Doppelgarage befindet sich im südlichen Bereich des Grundstücks.

Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 181 m² (Erdgeschoss ca. 93 m², Dachgeschoss ca. 88 m²). Zusätzlich steht eine Doppelgarage mit ca. 32 m² Nutzfläche zur Verfügung. Der Grundriss bietet je Wohnung Diele, Flur, Küche, Essen, Wohnen, Bad/WC, Schlaf- und Kinderzimmer sowie Balkone. Im Untergeschoss befinden sich Nutzräume wie Heizungsraum, Flur, Sauna (mit Dusche/WC) und ein Gästezimmer; diese werden nicht zur Wohnfläche gezählt.

Das Gebäude wurde laufend instand gehalten, umfasst jedoch altersbedingte Abnutzungen. Nennenswerte Modernisierungen betreffen die Fenster (ca. 2009 erneuert). Die Heizung (Öl-Zentralheizung von 1988) ist energetisch überaltert und nach GEG nachrüstpflichtig. Die oberste Geschossdecke ist ungedämmt, weitere energetische Minderungen bestehen bei der Fassade und der Eingangstür. Sanitärobjekte und Elektroinstallation entsprechen überwiegend dem Ausstattungsstandard der Erbauungszeit, teils modernisiert bzw. dem Baujahr entsprechend ergänzt.

Die Grundrissgestaltung ist funktional mit natürlich belichteten Räumen. Die Balkone sind mit Fassadenplatten (vermutlich asbesthaltig) versehen, die im Falle einer Sanierung als Sondermüll gelten. Es besteht eine Terrasse mit Überdachung sowie weitere Außenanlagen (Rasen, Bepflanzungen, Gartengerätehaus, befestigte Wege, Stellplatz). Das Gebäude befindet sich insgesamt in durchschnittlichem Zustand bei normalem Modernisierungsbedarf.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich ein Gartengerätehaus in Holzbauweise (ca. 3 x 4 m), im Gartenbereich angeordnet. Die Doppelgarage besitzt zwei Tore und ist mit einem Pultdach (Bitumenabdichtung, vermutlich erneuert) ausgestattet. Es sind weitere Freistellplätze auf dem Grundstück vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss vermietet, aber bereits zum 31.12.2025 gekündigt; die Dachgeschosswohnung stand leer. Das Objekt wird ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt.

• Satteldach (38°-45°), Pfettendachkonstruktion aus Nadelholz, Dachdeckung mit Betondachsteinen

• Öl-Zentralheizung (Bj. 1988) mit zentraler Warmwasserbereitung, Heizöl-Stahltank (ca. 8.800 Liter), Übertragung überwiegend durch Stahlgliederheizkörper

• PVC-Fenster mit Isolierverglasung (ca. 2009), mit Kunststoffrollläden

• Elektroinstallation vermutlich Baujahr, teils dreiadrig, Funktionsprüfung der FI-Schalter nur teilweise bewertet

• Böden: Fliesen in Fluren, Bädern, Küche und Balkonen; Laminat/Parkett in Wohnräumen; Textilbelag im Gästezimmer; Holzdielen im Dachspitz

• Sanitärausstattung: Bäder überwiegend mit Badewanne, Dusche, Waschbecken, teils modernisiert; separate WCs; Sauna mit Dusche im UG

Villingendorf (ca. 3.377 Einwohner, Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg)
Das Objekt befindet sich nahe dem westlichen Ortsrand, in einer ruhigen Wohnlage, überwiegend mit ein- und zweigeschossiger Nachbarbebauung. Die nähere Umgebung ist geprägt durch Ein- und Zweifamilienhäuser mit Gärten und guter Durchgrünung der Siedlung. Es handelt sich um eine Wohngebietserschließungsstraße (Hohenbergstraße), mit lediglich geringem Anliegerverkehr und entsprechend niedrigen Lärmimmissionen. Von Beeinträchtigungen durch Gewerbe, Hochwasser, Naturschutz, oder Altlasten ist nichts bekannt.

Im Umkreis von ca. 350 m bis 1 km sind Kindergarten, Grundschule, Discounter und Hausarzt sowie Apotheke erreichbar. Weiterführende Schulen sowie ein Bahnhof mit IC-Anschluss befinden sich im ca. 7 km entfernten Rottweil. Eine Bushaltestelle ist rund 650 m entfernt; die Verkehrsanbindung über Straße (nahe B14, B27, A81) ist sehr gut.

Das Grundstück selbst ist unregelmäßig geschnitten (24 m an Hohenbergstraße, bis 19 m an Bergstraße, größte Tiefe 33 m), fällt von Nordwest nach Südost um etwa 2 m ab. Der Zugang sowie die Garagenzufahrt erfolgen über die Hohenbergstraße. Die Erschließung mit Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation ist vorhanden und abgerechnet.