Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Laden

Verkehrswert: 268.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus (Wohnhaus mit Laden).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 21.05.2025 vom Sachverständigen ausführlich innen und außen besichtigt. Die Bewertung basiert auf den Eindrücken des Ortstermins sowie auf vorgelegten Bauunterlagen, Grundrissplänen und sonstigen Dokumenten.

Gebäude

Das Gebäudeensemble besteht aus einem Wohngebäude mit Gewerbeeinheit (Frisörsalon im Erdgeschoss). Das ursprüngliche Gebäude stammt aus dem Jahr 1928 und wurde als landwirtschaftliches Anwesen errichtet. 1957 erfolgte ein Anbau eines Wohnhauses, in den 1990ern wurden Kunststofffenster eingebaut, in 2011 eine Gas-Zentralheizung erneuert und 2013 wurde das Erdgeschoss zu einem Gewerberaum mit Frisörsalon umgebaut. Gleichzeitig wurden Wohnungen renoviert und das Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut.

Das Haus besitzt zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss, ist teilweise unterkellert und besitzt eine Bruttogrundfläche von 475,18 m². Die Wohnfläche beträgt ca. 204,88 m², die Nutzfläche (inkl. Salon etc.) ca. 49,06 m².

Die Grundrissgestaltung ist als zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung als gut zu bezeichnen. Erweiterungen sind aufgrund der Grundstücksgröße nicht möglich. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt. Fassade und einzelne Bauteile (Sockel, Türen, Fenster, Keller) weisen Instandhaltungsstau, Putzschäden und Feuchtigkeitsprobleme auf. Die Kellerbereiche sind in schlechtem Zustand; ansonsten besteht ein mittlerer Bauzustand.

Die Architektur entspricht dem Baujahr und späteren Veränderungen, energetisch befinden sich Dach und Fenster auf Stand der 2000er Jahre, eine Modernisierung von Leitungssystemen und Heizanlage (2011) ist erfolgt. Die zentralen Mängel betreffen den Kellerbereich (Feuchtigkeit, Putzschäden), Fassade (Anstrich-, Putzschäden) und einzelne Gebäudeteile (Türen, Heizkörper, Fenster).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt wie folgt genutzt: Die Wohneinheit wurde eigengenutzt, der Frisörsalon war vermietet.

• Dach: Satteldach, Holzbalken-Dachstuhl, Dachgauben, Dachflächenfenster, Deckung mit Betondachsteinen, Isolierung Stand 2000er Jahre, Zinkblech-Rinnen.

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung (Brennwert-Technik, Fabrikat Weißhaupt, Baujahr 2011), Warmwasserspeicher, Wärmeübertragung über Stahlradiatoren, keine Fußbodenheizung, Regelung über Thermostatventile, zwei Kaminöfen.

• Elektroinstallation: Normalausstattung Stand 2000er Jahre, Einspeisung über Erdkabel, Zählerschrank im Untergeschoss.

• Böden: Fliesen, Laminat, schwimmender Estrich in den Hauptbereichen, Fliesen im Bad und im Salon.

• Fenster: Kunststoff-Isolierglasfenster (ca. 1990), teilweise Fenster-Schäden/Dichtigkeit beeinträchtigt.

• Sanitärausstattung: Moderne Ausstattung mit Bädern, WC, Badewanne; im Frisörsalon separates WC; teilweise starke Verschmutzung der Sanitärobjekte.

Sontheim/Brenz im Landkreis Heidenheim, Baden-Württemberg, ca. 5.800 Einwohner.

Das Objekt befindet sich in der südlichen Ortsmitte, unmittelbar an einer Durchgangsstraße (Hauptstraße, Tempolimit 50 km/h). Die Nachbarschaft ist geprägt durch gemischte Wohn- und Geschäftsgebäude, ortsübliche Nutzungskonflikte sind möglich. Beeinträchtigungen bestehen durch den Verkehr (mittlere Immissionsbelastung). Das Grundstück ist eben, trapezförmig zugeschnitten und grenzt an Nachbargrundstücke.

Öffentliche Infrastruktur:
Infrastruktur ist im Ort ausreichend vorhanden (Schulen, Kindergarten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte); erweiterte Einrichtungen in Giengen und Heidenheim. Bushaltestelle näher als 100 m, Bahnhof in 900 m Entfernung, Autobahnanschluss A7 ca. 9 km.

Grundstück:
Flurstück 39 mit 189 m², baureifes Land, voll erschlossen, gewachsener Baugrund, normale Gründung, kein Altlastenverdacht augenscheinlich, ebene Topografie, gute Besonnung, Straßenparkplätze und Stellplätze auf dem Grundstück vorhanden.