Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung

Verkehrswert: 170.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon (Wohneinheit Nr. 003 im EG rechts sowie 1 Raum im Kellergeschoss) in einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.01.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung begutachtet. Die Bewertung stützt sich auf die tatsächliche Inaugenscheinnahme sowie auf vorliegende Unterlagen, darunter Grundrisse, Energieausweis und Teilungserklärung.

Wohnung

Die bewertete Wohnung liegt im Erdgeschoss (Hochparterre) rechts und umfasst ca. 56 m² Wohnfläche. Sie besteht aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer, Flur und einem Balkon, der ausschließlich über das Schlafzimmer erreichbar ist. Die Raumaufteilung gilt als befriedigend, wobei das Schlafzimmer über das Wohnzimmer erreichbar ist („gefangen“), was als Nachteil gewertet wird. Alle Räume verfügen über natürliche Belichtung, insgesamt ist die Besonnung und Lichtführung als gut zu bewerten.

Die Ausstattung ist einfach bis mittel, insbesondere das Badezimmer ist einfach eingerichtet. Sämtliche Räume und der Balkon sind gefliest. Innentüren als Röhrenspantüren, Wände teils tapeziert, teilweise gefliest (Küche/Bad). Die Wohnung präsentiert sich altersentsprechend und ist modernisierungsbedürftig, insbesondere im Sanitärbereich.

Dem Wohnungseigentum ist ein etwa 15 m² großer Kellerraum im Untergeschoss zugeordnet.

Gebäude

Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1955, ist dreigeschossig und voll unterkellert. Es gibt neun Wohneinheiten, die über ein gemeinsames Treppenhaus erschlossen sind. Das Hochparterre ist über sechs Stufen erreichbar. Die Bauweise ist massiv, Außenwände überwiegend Mauerwerk, Decken aus Betonträgern mit Bimssteinfüllung. Das Gebäude verfügt über Fahrradabstellraum und Waschkeller. Zum Gemeinschaftseigentum zählen weiterhin eingefriedete Rasenflächen, asphaltierte Stellplatzflächen und ein Zugang mit Betonsteinpflaster.

Es besteht ein energetischer Nachholbedarf (Dachdämmung, Fenstermodernisierung, Fassadenanstrich, Überprüfung der Heizungsanlagen). Die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet sich selbst. Aktuell gibt es geringe Rücklagen, weitere Sonderumlagen werden mittelfristig wahrscheinlich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnungseigentum leerstehend und nicht vermietet.

• Dach: Satteldach, mit Falzziegeln gedeckt, keine Dämmung der obersten Geschossdecke

• Fenster: Kunststoff-Isolierglas, Anfang 2000 erneuert

• Heizung: Gasetagenheizung (in jeder Wohnung, Baujahre zwischen 1995–2022), dezentrale Warmwasserbereitung über Gastherme in der Wohnung

• Elektroinstallation: 2024 erneuert (Hausanschluss, Steigleitungen, Sicherungskasten)

• Böden: Fliesen in allen Räumen und auf dem Balkon

• Sanitärausstattung: Bad mit Stand-WC, Waschbecken mit Einhebelmischer, Badewanne mit Aufputzarmatur; Bad eher einfach ausgestattet

Rheinfelden (rund 34.000 Einwohner, Landkreis Lörrach, Baden-Württemberg).

Das Objekt befindet sich in der Innenstadt auf der südwestlichen Straßenseite der Kronenstraße in einer mittleren Wohnlage, geprägt durch umliegende Mehrfamilienhäuser ähnlicher Bauweise. Beeinträchtigungen durch Lärm, Naturschutz oder Altlasten bestehen nicht. Die Straße ist verkehrsberuhigt (Zone 30), mit öffentlichen Parkplätzen vor dem Haus.

Die infrastrukturelle Versorgung ist sehr gut: In fußläufiger Entfernung befinden sich ein Einkaufszentrum, Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen (Grundschule, Realschule, Gymnasium), mehrere Kindergärten und ärztliche Versorgung. Der Bahnhof bietet Anschluss an die Regio-S-Bahn, regionale und grenzüberschreitende Zugverbindungen. Der EuroAirport Basel/Mulhouse ist gut erreichbar.

Das Grundstück ist nahezu eben, rechteckig zugeschnitten und umfasst 1.022 m². Es ist voll erschlossen, mit Rasenflächen, Buschbepflanzungen und bituminierten Stellplätzen hinter dem Haus.

m.ruffino@gmx.de und a.ruffino@web.de