Zwangsversteigerung Wohnung und Anteil an Altbau

Verkehrswert: 233.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an allen Räumen im Obergeschoss nebst Balkon und einem Kellerraum (Hausnr. 10a). Es besteht das Sondernutzungsrecht an den PKW-Stellplätzen Nr. 3 und 4 sowie Miteigentumsanteilen von 366,48/1.000 am Altbau (Hausnummer 10).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.11.2024 (Neubau/ETW und Stellplätze) und am 16.07.2025 (Altbau) besichtigt. Ein Betreten des Inneren war aufgrund eines Hausverbots nicht möglich. Die Beurteilung erfolgte daher ausschließlich im öffentlich einsehbaren Bereich und auf Basis von Unterlagen und äußeren Eindrücken.

Wohnung (Hausnummer 10a, OG mit Kellerraum)

Die Wohnung erstreckt sich über das gesamte Obergeschoss eines 1998 kernsanierten dreigeschossigen Gebäudes mit massiver Bauweise und ist vermietet. Die Wohnfläche beträgt 97,70 m², der Zuschnitt entspricht den Bauunterlagen. Zur Wohnung gehört ein Balkon sowie ein separater Kellerraum. Die Wohnungen sind mit einem funktionalen Grundriss ausgestattet. Die Belichtung und Besonnung werden als gut beschrieben.
Im Außenbereich wurde ein deutlicher Instandhaltungsstau festgestellt, u.a. lose Fensterumrahmungen und ein bekannter (nicht fachgerecht sanierter) Wasserschaden im Kellerraum. Die Fassade war zum Besichtigungszeitpunkt teilweise eingerüstet.

Das Gebäude (Hausnummer 10a) wurde ursprünglich wohl Anfang des 20. Jahrhunderts errichtet und 1998 umfassend umgebaut (Kernsanierung). Das Gebäude ist teilunterkellert, Eingang und Treppenhaus nicht barrierefrei. Die gesamte Wohneigentümergemeinschaft umfasst drei Einheiten.

Sondernutzungsrechte: Zwei PKW-Stellplätze (Nr. 3 und 4) im hinteren Grundstücksbereich sind dem Sondereigentum zugeordnet. Tatsächlich sind diese derzeit als Pflanzbeet ausgeführt und baulich nicht vorhanden; eine Herstellung ist baurechtlich jedoch zwingend und im Wert abgezogen.

Gebäude (Altbau, Hausnummer 10, Miteigentumsanteil 366,48/1.000)

Das zweite Bewertungsobjekt ist der mit Miteigentumsanteil veräußerte Altbau. Es handelt sich um ein zweigeschossiges, massiv gebautes Wohnhaus mit geschätztem Ursprungsbaujahr um 1910 (in Unterlagen 1945), ebenfalls Hauptsanierung/Umbau 1998. Die vermietete Wohnfläche verteilt sich auf das Erdgeschoss und 1. Obergeschoss (laut Bauakte keine genehmigte Wohnfläche, lichter Raumhöhe ca. 1,96m). Nutzung als Wohnraum trotz nicht genehmigter Wohnnutzung; nach Auskunft der Bauaufsicht wird kurzfristig keine Nutzungsuntersagung erwartet. Der bauliche Zustand ist äußerlich durchschnittlich mit erkennbaren Mängeln (u. a. Feuchtigkeitsprobleme, Insektenbefall, Modernisierungsstau).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Sondereigentum (Wohnung OG 10a) vermietet. Die Flächen im Altbau (Hausnummer 10, EG und 1. OG) sind ebenfalls vermietet und werden als Wohnraum genutzt.

Konz, Ortsteil Filzen, Landkreis Trier-Saarburg, Rheinland-Pfalz, ca. 18.400 Einwohner

Die Mikrolage ist geprägt durch eine umgebende Wohnbebauung mit Ein- bis Zweifamilienhäusern, überwiegend Altbauten. Das Grundstück befindet sich in einer durchschnittlichen bis guten Wohnlage (Lagewertung ca. 3,5 von 5,0). Die Nachbarschaft ist ruhig bei mäßiger Infrastruktur; das Ortsbild wird von Altbauten vor 1919 dominiert. Die Marienstraße ist eine kleine Wohnstraße, die Erschließung erfolgt von Nordwesten. Der Saar-Fluss ist fußläufig in kurzer Distanz erreichbar; Grundstück leichtes Gefälle (4,5–9 Grad), Bewuchs überwiegend als Garten genutzt, Grundstückszuschnitt L-förmig mit größerem nicht selbstständig nutzbarem Garten-/Hinterlandbereich. Die genaue Ausgestaltung der rückwärtigen Außenanlagen war nicht einsehbar.

Kindergarten und Grundschule sind ca. 1,9 km entfernt. Weiterführende Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeit im Umkreis von ca. 2–9 km. Öffentliche Verkehrsanbindung über Bus (ca. 200 m) und Bahnhof (ca. 1,4 km); Autobahnanschluss ca. 12,6 km.