Zwangsversteigerung Reihenmittelhaus und Garage

Lfd. Nr. 1: Reihenmittelhaus Verkehrswert: 248.000,00 €
Zubehör (freie Schätzung): 2.000,00 € (Einbauküche)
Lfd. Nr. 2: Garage Verkehrswert: 19.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Reihenmittelhaus mit Einbauküche im Wernauer Weg 30. Des Weiteren gelangt die Garage im Wernauer Weg 60/1 zur Versteigerung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 29.07.2025 umfassend innen und außen durch Augenschein besichtigt. Ergänzend erfolgte die Bewertung anhand vorliegender Unterlagen und der Grundrisse. Ein örtliches Aufmaß fand nicht statt.

Gebäude (Wernauer Weg 30)

Das Wohngebäude ist ein zweigeschossiges, vollunterkellertes Reihenmittelhaus in Massivbauweise, Baujahr ca. 1977. Die Wohnfläche wurde anhand der Pläne berechnet, exakte Flächenberechnungen lagen nicht vor.

Die Grundrissgestaltung ist funktional:

• Im Kellergeschoss befinden sich u.a. Heizungsraum, Abstellräume und ein Zimmer.

• Im Erdgeschoss liegen Windfang, Gäste-WC, Küche und ein großzügig zusammengelegter Wohn-/Essbereich mit Zugang zur Terrasse und Garten.

• Das Obergeschoss umfasst drei Schlafzimmer, ein modernisiertes Bad und einen Balkon.

Modernisierungen wurden teils 2007 (Erneuerung Fenster) sowie im Bad und WC (vermutlich in den letzten 10–20 Jahren) und vereinzelt Böden durchgeführt. Das Dach wurde zwischen den Sparren gedämmt, mit Folie als Dampfsperre, die übrige Dachkonstruktion entspricht dem Baualter und ist mit Pfannen eingedeckt.

Der bauliche Zustand ist insgesamt als bauzeitlich, teils modernisiert, aber ungepflegt einzustufen. Diverse Mängel, insbesondere Feuchte- und Schimmelschäden im KG und OG, undichte Fenster und Türen, defekte Elektroinstallation teils in Heimwerkerqualität, Undichtigkeiten an Leitungen, sowie Schäden an Sanitärobjekten und Putzabplatzungen an der Außenwand wurden festgestellt. Die Modernisierungen erfolgten überwiegend in Eigenleistung und sind stellenweise erneuerungsbedürftig. Grundrisse und Raumgrößen sind für eine Familie geeignet.

Garage (Wernauer Weg 60/1)

Die Garage wurde als Fertiggarage aus Stahlbeton mit Flachdach errichtet und verfügt über ein Stahlschwingtor. Sie ist fußläufig etwa 40 Meter vom Haus entfernt und auf eigenem Flurstück gelegen.

Grundstück

Das Objekt setzt sich aus zwei verbundenen Grundstückflurstücken zusammen: ca. 183 m² Wohngrundstück, ca. 34 m² Garagengrundstück, insgesamt ca. 217 m². Die Grundstücke haben einen schmalen, langgestreckten, jedoch für Reihenhausgrundstücke typischen Zuschnitt. Die Topografie zeigt eine Höhendifferenz von ca. 3,5 m, die im Garten mittels Terrassierung und Natursteinmauern aufgefangen wurde; der Vorgarten ist mit Thujahecken bepflanzt. Die nutzbare Gartenfläche ist durch die Hanglage relativ klein.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude eigengenutzt.

• Satteldach als Holzkonstruktion mit Pfanneneindeckung, wärmegedämmt (Zwischensparrendämmung, Folie als Dampfsperre)

• Ölzentralheizung (Buderus, Baujahr 1990) mit Weishaupt-Brenner und integriertem Warmwasserspeicher, Wärmeübertragung über Blechheizkörper mit Thermostatventilen, drei Öltanks, Warmwasserbereitung zentral über die Heizungsanlage

• Elektroinstallation: Zählerkasten EG (Baujahr 1977), Unterverteilung mit FI-Schutzschalter; nachträgliche Arbeiten teils in Heimwerkerqualität, dadurch funktional eingeschränkt

• Fenster: KG teils Stahlblech- und Kunststofffenster, EG/OG Kunststofffenster mit 2-fach Verglasung und Drehkippbeschlägen, manuelle Rollläden integriert

• Sanitärausstattung: Gäste-WC EG (wandhängendes WC, Waschtisch), Bad OG mit bodengleicher Dusche, Waschtisch, wandhängendes WC, Sanitärobjekte (teilmodernisiert, überwiegend in mäßigem Zustand)

• Terrasse: Fliesenbelag, Markise, Zugang vom Wohnzimmer

• Balkon: OG auskragende Stahlbetonplatte, Fliesenbelag, Stahlgeländer, Zugang vom Schlafzimmer

• Innentüren: furnierte Holztüren

• Haus-/Wohnungstür: bauzeitliche Holztür mit Isolierglasausschnitt, Katzenklappe, feststehendes Aluminium-Seitenteil

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Erbach (14.100 Einwohner, Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg):

Das Objekt liegt im nordwestlichen Stadtgebiet in einem Wohngebiet, etwa 550 m vom Stadtzentrum entfernt. Die Umgebung ist geprägt von zweigeschossiger Wohnbebauung. Zugang zum Wohnhaus erfolgt über einen privaten Fußweg von der Anliegerstraße (Wernauer Weg), die als öffentliche Straße erschlossen ist. Das Wohngebiet ist familienfreundlich, ruhig und durch Gärten und Hecken geprägt. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich Wohnhäuser ähnlicher Bauweise.

Sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind in Erbach vorhanden: Fachmarktzentrum, Supermärkte, Ärzte, Apotheke. Städtischer Kindergarten, Grund-, Real- und Gemeinschaftsschule sind fußläufig (Schule ca. 10 Min.) erreichbar, Gymnasien und Hochschulen befinden sich in Ulm/Ehingen. Der Erbacher Baggersee ist ca. 2,1 km entfernt.

ÖPNV, Verkehrsanbindung: Die Anbindung an die B 311 ist gegeben, Autobahn (A8/A7) in ca. 20–22 km erreichbar. Eine Bushaltestelle ist fußläufig nahe, der Regionalbahnhof Erbach ist innerhalb von 15 Minuten zu Fuß erreichbar, von dort Regionalzugverbindung nach Ulm (ICE-Bahnhof ca. 12 km), Flughafen Stuttgart ca. 86 km.