Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 504.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 29.04.2025 umfassend besichtigt. In Augenschein genommen wurden das Wohnhaus, die Garage mit Freisitz, der Garten sowie das nähere Umfeld. Die Bewertung stützt sich auf die Besichtigung sowie ergänzend auf Bauunterlagen, Grundbuchauszug, behördliche Auskünfte und Marktrecherchen.

Gebäude

Das Gebäude besteht aus drei Vollgeschossen (Erdgeschoss, Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss) sowie einem Teilkeller. Das Zweifamilienhaus wurde 1959 in konventioneller Bauweise errichtet (massive Außenwände, Stahlbetondecken). Die Grundrissgestaltung ist funktional und für die Nutzung als Zweifamilienhaus geeignet. Der Zugang zu den Geschossen erfolgt über ein innenliegendes Treppenhaus; ein separater Zugang zu den Wohnungen ist möglich.

Im Erdgeschoss befinden sich sechs Zimmer, Küche, Bad, Diele/Treppenraum, Flur und eine Terrasse (Wohnfläche 95,39 m²). Das Obergeschoss bietet vier Zimmer, Küche, Bad, WC, Diele, Flur und einen Balkon (Wohnfläche 92,36 m²). Das Dachgeschoss ist mit drei Räumen ausgebaut und bietet 48,51 m² Wohnfläche, teils unter Schrägen. Die Raumhöhen liegen altersbedingt zwischen 2,28 m im Dachgeschoss und 2,44 m im Obergeschoss.

Der Teilkeller (33,66 m²) nimmt Heizungsraum und Kellerräume auf. Die Garage (17,55 m²) und der Freisitz (35,62 m²) sind mit dem Haus baulich verbunden.

Vom Zustand her präsentiert sich das Haus altersentsprechend gut, aber mit Modernisierungsbedarf insbesondere im Bereich Fassade (Putzschäden, Feuchteschäden Keller), im Garten (defekte Treppenstufen), Böden (Gebrauchsspuren Parkett) sowie bezüglich Wärmeschutz und technischer Gebäudeausstattung (z.B. Elektroinstallation). Modernisierung erfolgten u.a. am Heizkessel (1994), Fenstern (Alu-Holz, 1994) und Dachausbau (ca. 1980er). Die Außengestaltung umfasst Hanglage mit Rasen, Obstbäumen, Hecken und gemischter Umzäunung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt bezugsfrei.

• Dach: Satteldach, Sparrendach mit Holzpfetten, Betondachziegel (anthrazit), Dämmung aus Mineralwolle (teilweise beschädigt)

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung (Kessel von 1994), Stahlradiatoren. In einem Bad zusätzlicher Durchlauferhitzer.

• Elektroinstallation: Vorwiegend dem Baujahr entsprechend, als veraltet beurteilt.

• Fenster: Alu-Holzfenster (2013), Stahlfenster im Keller, holzgerahmte Rollläden (Großteils original), Alufensterbänke, Kunststoff-Dachflächenfenster.

• Sanitärausstattung: Zwei Bäder (OG und EG), separates WC, ein Waschbecken im Dachgeschoss.

Heidenheim an der Brenz (ca. 50.000 Einwohner), Landkreis Heidenheim, Baden-Württemberg

Mikrolage/Wohnlage:
Das Objekt befindet sich in einer ruhigen, überwiegend mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebauten Wohnstraße am Nordrand der Stadt, in Hanglage. Der Zugang erfolgt von Osten, das Grundstück wird von Norden erschlossen. Die Straße ist geteert und mit Gehwegen ausgestattet, teilweise mit Straßenbäumen. Die Wohnlage gilt als angenehm und ruhig mit schöner Aussicht ins Umland.

Verkehr/Erreichbarkeit:
Zentrale Infrastruktureinrichtungen sind gut erreichbar. Der Bahnhof Heidenheim (Brenzbahn, Regionalverkehr) liegt ca. 2,5 km entfernt, es bestehen Anbindungen an das regionale Busnetz wie auch an die nahegelegene Autobahn A7.

Schulen/Kindergarten/Ärzte/Einkauf:
Alle gängigen Versorgungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte sowie Kindergärten, Grund- und weiterführende Schulen sind in Heidenheim vorhanden und in kurzer Distanz erreichbar.

Grundstück:
Das Grundstück ist trapezförmig zugeschnitten, misst 1.127 m² und weist eine Nord-Süd-Hanglage (Höhenunterschied ca. 3 m) auf. Es ist als baureifes Land eingestuft. Der Garten ist mit Rasen, Pflanzflächen – darunter acht Obstbäume und eine Eibe – angelegt. Die Grundstückseinfriedung besteht aus Drahtzaun und Mauern, Wege und Terrasse sind mit Betonplatten belegt.