Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte mit Doppelgarage

Verkehrswert: 451.000,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 1.000,00 € (Einbauküche)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt sich um den hälftigen Anteil an einem Doppelhausgrundstück, faktisch um eine Doppelhaushälfte mit Doppelgarage, im Aufteilungsplant mit Nr. 1 bezeichnete Wohnung (östliche Haushälfte).

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 12.03.2026 vor Ort innen und außen besichtigt. Die Bewertung beruhte auf der Ortsbesichtigung sowie auf vorgelegten Unterlagen, behördlichen Planunterlagen und der Teilungserklärung; Maß-, Funktions- und zerstörende Prüfungen erfolgten nicht.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit Nr. 1 umfasst die östliche Doppelhaushälfte mit den Wohnbereichen im Erdgeschoss, Dachgeschoss und ausgebauten Dachspitz sowie zugeordneten Kellerräumen im Untergeschoss. Die Wohnfläche beträgt ca. 137 m², hinzu kommen ca. 61 m² Nutzfläche im Untergeschoss.

• Im Erdgeschoss befinden sich Diele mit Garderobennische, Gäste-WC, Wohn-/Esszimmer mit offenem Treppenhaus und Küche sowie eine teilüberdachte Terrasse nach Süden und Osten.

• Das Dachgeschoss umfasst Flur, Bad, Elternschlafzimmer und zwei Kinderzimmer.

• Im Dachspitz sind ein WC-Raum und ein ausgebautes Zimmer vorhanden.

• Im Untergeschoss liegen Flur, Abstellraum, Heizungsraum, Vorratsraum und ein belichteter sowie beheizter Hobbyraum.

Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig mit Wohnen im Erdgeschoss und Schlafen in den oberen Ebenen. Die Belichtung erfolgt aus Norden, Osten und Süden; dadurch sind die Räume überwiegend gut belichtet und besonnt. Der Gesamteindruck ist dem Baualter entsprechend ordentlich. Einschränkungen bestehen durch im Rohbauzustand verbliebene Untergeschossräume, kleinere Laminatschäden und Wandrisse im Dachgeschoss.

Gebäude

Das Gebäude ist eine vollunterkellerte, eingeschossige Doppelhaushälfte in Massivbauweise, errichtet 2004. Die Bruttogrundfläche der Haushälfte beträgt ca. 266 m². Wesentliche Modernisierungen wurden nicht festgestellt; der Bauzustand ist baujahresgemäß und insgesamt gut.

Das Haus verfügt über massive Außenwände, massive Geschossdecken und eine innenliegende Treppenanlage mit weiß lackierter Stahlunterkonstruktion und Massivholzstufen. Das Dach ist als Holzkonstruktion ausgebildet und weist nach Süden eine Gaupe auf. Auffällig ist, dass die Gaupe fassadenbündig vor der darunterliegenden Erdgeschosswand sitzt und der Dachbereich davor mit Blechabschluss ausgebildet ist. Zusätzlich besteht eine Dachverlängerung über dem Hauseingang sowie eine überdachte Terrasse im Südosten mit eigenem Satteldachteil.

weitere Gebäude

Zur Einheit gehört eine 2004 errichtete Fertig-Doppelgarage an der Ostseite. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 40 m². Vorhanden sind zwei blechverkleidete Kipptore ohne elektrischen Antrieb sowie eine hintere Tür mit Fenster.

Wertrelevant sind Feuchtigkeitsschäden an der Nord- und Ostseite unterhalb der Dachverkleidung. Zu beachten ist zudem, dass die Garage zwar nachträglich errichtet wurde, jedoch nicht in die Teilungserklärung samt Aufteilungsplänen aufgenommen wurde; dort sind ursprünglich zwei Pkw-Stellplätze ausgewiesen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einheit eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion mit südlicher Schleppgaupe; Dachdeckung aus Dachziegeln. Doppelgarage mit flach geneigtem Pultdach aus profiliertem Trapezblech.

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung mit Solarunterstützung für die Warmwasserbereitung; auf dem Dach sind 2 Solarplatten vorhanden.

• Elektroinstallation: Unter Putz verlegte, baujahresgemäße Elektroinstallation.

• Fenster: Weiße Kunststofffenster von 2004 mit 2-fach-Isolierverglasung und PVC-Rollläden; Rollladengurte teils defekt.

• Sanitärausstattung: Gäste-WC im Erdgeschoss mit wandhängendem WC und Handwaschbecken; Bad im Dachgeschoss mit Badewanne, Duschwanne, wandhängendem WC, Urinal und zwei Handwaschbecken; zusätzlich WC-Raum im Dachspitz.

• Böden: Untergeschoss Estrich ohne Beläge; Wohn-/Esszimmer Laminat; Küche und Gäste-WC Fliesen; Schlafräume im Dachgeschoss Kork; Bad im Dachgeschoss Fliesen; Dachspitz Laminat.

Das Objekt liegt in Warthausen mit rund 5.200 Einwohnern im Landkreis Biberach in Baden-Württemberg.

Es befindet sich im nordwestlichen Bereich des Hauptorts in einem etwas isolierten Neubaugebiet auf einer Anhöhe. Die Nachbarschaft ist von Wohnbebauung mit ein- bis zweigeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Die Wohnlage wurde als ruhig und etwas abgeschieden beschrieben.

Im Ort bestehen Kindertageseinrichtungen und eine Grundschule; weiterführende Schulen befinden sich in Biberach. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind vorhanden, für weitergehende Versorgung besteht eine Ausrichtung auf Biberach. Warthausen ist an das Nahverkehrsbusnetz angeschlossen und verfügt über die Regio-S-Bahn Donau-Iller; zudem besteht eine gute Anbindung an die Bundesstraßen B 30 und B 465.

Das Gesamtgrundstück ist rechteckig zugeschnitten und nach Augenschein relativ eben. Es ist mit einem Doppelwohnhaus und zwei Doppelgaragen bebaut. Die zugeordnete östliche Gartenfläche ist begrünt.