Zwangsversteigerung Fünf-Zimmer-Wohnung mit Balkon

Verkehrswert: 455.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Teileigentum Nr. 2 im Erdgeschoss/Hochparterre einer Stadtvilla, genutzt als fremdvermietete 5-Raumwohnung mit Balkon und ca. 208 m² Wohnfläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 06.03.2025 in Form einer Innen- und Außenbesichtigung besichtigt. Das Sondereigentum Nr. 2, das Gemeinschaftseigentum, das Treppenhaus, das Untergeschoss sowie die Außenanlagen wurden augenscheinlich erfasst; Innenfotos der Wohnung wurden nicht veröffentlicht.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit liegt im Erdgeschoss/Hochparterre und wird abweichend von der Teilungserklärung, die sie als Teileigentum bzw. Gewerbeeinheit ausweist, zum Wertermittlungsstichtag als 5-Zimmer-Wohnung genutzt. Die Wohnfläche wurde mit ca. 208,31 m² ermittelt. Zur Wohnung gehören Flur, Duschbad mit Außenfenster, große Küche mit Essplatz, Esszimmer mit Balkonzugang, Balkon, Wohnzimmer mit Erker, Kinderzimmer, Schlafzimmer, innenliegendes Bad mit Innenfenster, ein weiterer als Büroraum bezeichneter Raum, Gäste-WC sowie ein Abstellraum im Bereich der ehemaligen internen Treppe zum Souterrain.

Die Einheit umfasst das gesamte Erdgeschoss und ist nach Norden, Süden und Westen belichtet; der Balkon ist nach Westen ausgerichtet. Vier der fünf Zimmer, die Küche und die Sanitärräume werden direkt vom Flur erschlossen. Zwischen Küche, Balkonzimmer und Eckzimmer bestehen zusätzliche Verbindungstüren. Die Grundrissgestaltung wirkt großzügig und für eine Wohnnutzung gut geeignet. Aufgrund der Gebäudeausrichtung sind Belichtung und Besonnung insgesamt gut.

Die Wohnung entstand aus einer früher gewerblich genutzten Einheit; die gewerbliche Nutzung wurde wohl um 2015 aufgegeben, der Mietvertrag zur Wohnnutzung stammt aus 04/2016. Für die nachhaltige rechtssichere Wohnnutzung fehlt nach Kenntnis des Gutachters eine formelle Umnutzungsgenehmigung. Der Zustand ist gepflegt, mit wenig Renovierungsbedarf und nur geringen Mängeln.

Gebäude

Das Gebäude ist eine gründerzeitliche Stadtvilla als Eck-/Endgebäude eines geschlossenen Straßenzugs, deren Errichtungszeit auf ca. 1890 geschätzt wird. Es handelt sich um ein Stadthaus mit Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dachraum. Insgesamt bestehen 5 Miteigentumsanteile, aufgeteilt in 6 Wohneinheiten. Die grundlegende Sanierung und Modernisierung erfolgte 1998 bis ca. 2000; 2012 wurde eine Balkonanlage errichtet, 2020 eine Dachterrasse. Im Untergeschoss befinden sich Haustechnikräume, nicht zugeordnete Kellerverschläge und zwei kleine Wohnungen.

Das Gebäude macht insgesamt einen soliden und gepflegten Eindruck. Als wertrelevante Mängel des Gemeinschaftseigentums werden Holzschäden an den Gaubenfronten, absandender Putz am Sockel, leichte Feuchtigkeitsschäden im Treppenhaus-Untergeschoss, rostige und nicht brandgeschützte Träger der Kappendecke über dem Untergeschoss, Holz- und Anstrichschäden an historischen Treppenhausfenstern, unzureichende Absturzsicherungen im Treppenhaus sowie eine ungewöhnlich hohe Hauseingangsstufe genannt.

Denkmalschutz besteht nicht als Einzeldenkmal; das Gebäude ist jedoch als Teil der Gesamtanlage „Mühlwegviertel“ hinsichtlich Straßenzug und äußerem Erscheinungsbild denkmalgeschützt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Teileigentum Nr. 2 fremdvermietet und zu Wohnzwecken genutzt.

• Dachform/Dachdeckung: ausgebauter Dachraum; Gauben und Eckturm vorhanden

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung

• Elektroinstallation: neuzeitliche Installation; zentraler Zählerstandort im Elektro-Hausanschlussraum im Untergeschoss

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung im Untergeschoss; historische Treppenhausfenster mit Holz- und Anstrichschäden; in der Wohnung teils zu niedrige Fensterbrüstungen ohne ausreichenden Durchsturzschutz.

• Sanitär: in der Wohnung Duschbad mit Außenfenster, zusätzlich innenliegendes Wannenbad mit Innenfenster sowie Gäste-WC; gemeinschaftliches WC im Untergeschoss mit Wand- und Bodenfliesen, wandhängendem WC mit Einbauspülkasten und Handwaschbecken.

• Böden: im Untergeschoss Estrich in Abstell- und Technikräumen; Balkon mit Bodenbelag; weitere Bodenbeläge der Wohnung sind nicht angegeben.

Das Objekt liegt in Halle (Saale), im Stadtteil Giebichenstein/Mühlwegviertel, einer kreisfreien Stadt mit ca. 228.000 Einwohnern im Bundesland Sachsen-Anhalt.

Es handelt sich um eine gute innerstädtische Wohnlage am südlichen Rand des Stadtteils auf einem Eckgrundstück an zwei Wohnstraßen ohne Durchgangsverkehr. Die Umgebung ist von zwei- bis dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern in überwiegend geschlossener Bauweise geprägt, teilweise mit gewerblicher oder freiberuflicher Nutzung. Gegenüber befindet sich ein Krankenhaus. Zum Ortstermin wurden keine über das normale Maß hinausgehenden Immissionen festgestellt.

Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind im Gutachten nicht im Einzelnen benannt. Mehrere Straßenbahnlinien sind fußläufig erreichbar, der Hauptbahnhof liegt in etwa 3 km Entfernung; Bahnanschluss und die überregionale Verkehrsanbindung über Bundesstraßen, Autobahnen und den Flughafen Halle-Leipzig sind gegeben.

Das Grundstück ist 739 m² groß und rautenförmig zugeschnitten. Es folgt den Straßenverläufen, misst in Nordwest-Südost-Richtung ca. 20 m bis 33 m und in West-Ost-Richtung ca. 26 m bis 33 m. Das Gelände steigt von Südwesten nach Nordosten leicht an.