Zwangsversteigerung 4-Zimmer-Wohnung mit Keller

Verkehrswert: 135.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Wohnung mit Keller im Neubau eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Zweifamilienhauses.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 06.02.2025 vor Ort eingehend besichtigt und die Wohnfläche aufgemessen. Die Bewertung stützte sich zudem auf Grundbuch, Teilungserklärung, Bauakte, Flurkarte sowie weitere behördliche Auskünfte.

Wohnung

Die zu bewertende Eigentumswohnung Nr. 1 liegt im rückwärtigen Neubau und erstreckt sich über Teile des Erdgeschosses sowie das Ober- und Dachgeschoss. Sie umfasst laut Aufmaß 90,84 m² Wohnfläche. Die Raumaufteilung besteht aus Eingangsflur/Treppenaufgang im Erdgeschoss, Wohnzimmer, Küche, Flur, Duschbad und Terrasse im Obergeschoss sowie drei Zimmern, Flur und WC im Dachgeschoss. Hinzu kommen vier wohnungsergänzende Kellerräume im Erdgeschoss; die tatsächliche Aufteilung weicht dort durch zusätzliche Trennwände und Durchbrüche vom Aufteilungsplan ab.

Die Grundrissgestaltung entspricht heutigen Wohnansprüchen nur eingeschränkt. Das Dachgeschoss-WC ist mit 0,73 m² beengt, ebenso ein Zimmer mit ca. 8,4 m². Belichtung und Belüftung werden insgesamt als gut beschrieben; die Wohnung profitiert von der rückwärtigen Lage und der erhöht liegenden Terrasse. Der bauliche Unterhaltungs- und Pflegezustand ist insgesamt durchschnittlich. Vorhanden sind unter anderem Bohrlöcher infolge des Treppenlifts, teilweise noch ausstehende Restarbeiten am neu verlegten Vinylboden und an Fußleisten sowie ein nicht zeitgemäß ausgestattetes WC im Dachgeschoss, bei dem WC und Tür fehlen.

Gebäude

Der Wohnung zugeordnet ist der ca. 1970 errichtete, rückwärtige, teilweise grenzständige Neubau eines Zweifamilienhauses. Er ist zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss ausgeführt; das ältere Vorderhaus gehört nicht zum Sondereigentum. Das Gebäude ist massiv errichtet, die Fassaden sind verputzt und gestrichen, teilweise mit Asbestzementplatten verkleidet. Die Decken bestehen überwiegend aus Stahlbeton; über dem ausgebauten Dachgeschoss ist eine Holzbalkendecke vorhanden. Der Zustand des Neubaus ist noch durchschnittlich, allerdings mit mehreren wertrelevanten Mängeln.

Festgestellt wurden unter anderem ein schadhaft verfugter Schornsteinkopf, eine alte und teilweise beschädigte Dacheindeckung, schadhafte Blechabdichtungen im Bereich der Dachgaube, verwitterte und teils beschädigte Asbestzementplatten an der Giebelwand, teilweise verwitterte Holzfenster sowie Feuchtigkeit im Bereich der rückwärtigen Ausgangstür und in Teilen der erdberührten Kellerräume. In der Dachspitze ist die Zwischensparrendämmung teilweise nicht ordnungsgemäß verlegt, die Dampfsperre teils lose.

weitere Gebäude

Auf dem gemeinschaftlichen Grundstück sind ferner ein massiver Schuppen mit Pultdach sowie ein angrenzender Holzschuppen vorhanden. Beide befinden sich in mäßigem Zustand; am massiven Schuppen bestehen Fassadenschäden. Hof- und Terrassenüberdachungen sowie Schuppen wurden baurechtlich nicht gesondert werterhöhend berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt unbewohnt und stand leer.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Betondachsteineindeckung; Dachgaube mit Asbestzementplatten verkleidet; Dachrinnen überwiegend aus Zink, Fallrohre teils Zink, teils Kunststoff

• Heizung und Warmwasser: erdgasbefeuerte Warmwasseretagenheizung, Gastherme Baujahr 2021 im Duschbad des Obergeschosses; Wärmeübertragung überwiegend über Stahlradiatoren, vereinzelt über Metallflachheizkörper, jeweils mit Thermostatventilen; Warmwasser über die Heizung

• Elektroinstallation: teilweise in Decken integrierte Beleuchtung; Rollläden aus Kunststoff, elektrisch betrieben, Installation auf Putz

• Fenster: isolierverglaste Holzfenster, teils mit Datierung 29.07.1998; außerdem Glasbausteinfenster

• Sanitär: Duschbad im Obergeschoss mit Hänge-WC, Waschtisch mit Unterschrank, bodengleicher Dusche und Waschmaschinenanschluss, durchschnittliche Ausstattung mit weißen Sanitärobjekten; im Dachgeschoss einfaches WC mit Handwaschtisch und Anschlussmöglichkeit für ein WC

Das Objekt liegt in Remagen-Unkelbach mit ca. 18.400 Einwohnern in der Stadt Remagen bzw. ca. 1.160 Einwohnern im Ortsteil Unkelbach, im Landkreis Ahrweiler, Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist eine durchschnittliche Wohnlage an der Straße „Am Weiher“, einer durchschnittlich befahrenen Ortsdurchgangsstraße. Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus Einfamilienhäusern in teils offener, teils geschlossener Bauweise; rückwärtig schließen unbebaute Gartengrundstücke an. Verkehrsbeeinträchtigungen durch die Straße sind grundsätzlich vorhanden, wirken sich wegen der rückwärtigen Lage der bewerteten Einheit in zweiter Reihe jedoch nur eingeschränkt aus.

Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sowie ein Kindergarten sind im Ortsteil vorhanden. Eine Grundschule befindet sich in Oberwinter, weiterführende Schulen in Remagen, Sinzig und Bad Godesberg. Die nächstgelegene Bushaltestelle liegt etwa 200 m entfernt, ein Bahnhof der Strecke Köln–Bonn–Koblenz in Remagen-Oberwinter etwa 5 km. Die Bundesstraße 9 ist ca. 1,5 km, die Autobahn 61 etwa 10 km entfernt.

Das Gesamtgrundstück umfasst 1.219 m², ist unregelmäßig zugeschnitten, zwischen ca. 8,5 m und 22 m breit und bis zu ca. 72 m tief. Es ist geneigt; das Gelände wird teilweise durch das Gebäude abgefangen. Der Neubau ist so in den Hang eingebunden, dass das Erdgeschoss zum nördlichen Innenhof offen liegt, während es südlich ans Erdreich grenzt und die Terrasse auf Höhe des Obergeschosses liegt. Der Innenhof und Teile der Freiflächen sind befestigt; Gartenflächen sind mit Rasen und Gehölzen angelegt.