Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Nebengebäuden

Verkehrswert: 1.980.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Wohnhaus mit Nebengebäuden.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 18.12.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung in Augenschein genommen. Das Wohnhaus mit Innenbereichen, Keller, Dachgeschoss, Außenanlagen sowie die vorhandenen Nebengebäude wurden visuell besichtigt; die Bewertung stützt sich ergänzend auf behördliche und grundstücksbezogene Unterlagen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein freistehendes, historisch geprägtes Wohnhaus mit Ursprungsbaujahr ca. 1731 und Denkmalschutz. Es ist teilunterkellert und umfasst Erdgeschoss, Obergeschoss sowie ein teilausgebautes Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 594 m². Im Gebäude befinden sich zwei Wohnungen mit jeweils separaten Hauseingängen. Die Grundrissstruktur ist unregelmäßig und historisch geprägt; Geschosshöhen, Raumzuschnitte und Erschließung weichen deutlich von heutigen Standards ab. Die lichten Raumhöhen liegen nur bei ca. 1,86 m bis 2,25 m.

Im Kellergeschoss sind beidseitig Gewölbekeller vorhanden, erschlossen über überdachte Außentreppen. Im Erdgeschoss bestehen im linken Gebäudeteil zwei Zimmer, Küche und Hauswirtschaftsraum sowie ein Zugang zur rechten Einheit. Die rechte Einheit verfügt im Erdgeschoss über Eingangsbereich mit Küche, Zimmer und Duschbereich. Im Obergeschoss befinden sich Flur, mehrere Zimmer und ein Bad. Das Dachgeschoss umfasst Flur, zwei Zimmer, Bad, Balkon und Speicherflächen. Die Belichtung ist aufgrund der Fensterstruktur und des historischen Zuschnitts insgesamt brauchbar, die Besonnung laut Lageanalyse durchschnittlich.

Das Gebäude ist massiv mit Mauerwerk, Bruchsteinmauerwerk und teilweise ausgemauertem Fachwerk errichtet; die Decken bestehen aus Holzbalkenkonstruktionen. Das Satteldach ist mit Falzziegeln gedeckt. Umbauten und Modernisierungen sind nicht bekannt. Der bauliche Zustand ist sehr schlecht, mit erheblichem Instandhaltungs- und Sanierungsstau, Holzwurmbefall an Holzkonstruktionen, Schäden an Putz- und Oberflächen sowie technisch veralteter Ausstattung. Energetisch weist das Gebäude einen sehr niedrigen Standard auf. Der Denkmalschutz begrenzt bauliche Veränderungen und erschwert wirtschaftliche Sanierungen erheblich. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus innerfamiliär vermietet.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich zusätzlich mehrere Stall- und Scheunengebäude. Diese sind nicht Teil des Kulturdenkmals und können aufgrund vorliegender Abbruchgenehmigung grundsätzlich zurückgebaut werden. Ein eigener Wertansatz erfolgte nicht; sie wurden wirtschaftlich eher im Zusammenhang mit dem Entwicklungs- und Freimachungspotenzial des Grundstücks betrachtet. Zum Wertermittlungs-Stichtag waren diese Nebengebäude als untergeordneter Bestandsbestand vorhanden.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion, gedeckt mit Falzziegeln; Entwässerung über außenliegende Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung/Warmwasser: Elektroheizung; ergänzend Schwedenöfen und Kachelofen, also überwiegend Einzelraumbeheizung ohne zentrale moderne Heizungsanlage; Warmwasserbereitung über Elektroboiler

• Elektroinstallation: Standardinstallation, teils sichtbar nachgerüstet und teilweise auf Putz geführt; ohne ersichtliche Modernisierung, nicht zeitgemäß

• Fenster: überwiegend einfachverglaste Holzfenster, daneben 2 bis 3 doppelt verglaste Kunststofffenster

• Sanitär: im Erdgeschoss Dusche, WC und Waschbecken; im Obergeschoss Dusche (nicht benutzbar) und WC; im Dachgeschoss Dusche, WC und Waschbecken; insgesamt einfache funktionale Ausstattung

• Böden: Holzdielen in Wohnräumen und historischen Bereichen, Fliesen in Nass- und Funktionsräumen, Laminat in einzelnen Räumen

• Türen: Holz- und Holzfertigtüren, hölzerne Treppenanlage

• Balkon: Holzbalkon im Dachgeschoss

Das Objekt liegt in Bad Krozingen, Ortsteil Oberkrozingen, mit ca. 21.755 Einwohnern, im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine sehr gute Wohnlage in einem gewachsenen, überwiegend wohnbaulich geprägten Bereich mit dörflich-historischem Charakter. Die Nachbarschaft besteht aus aufgelockerter Bebauung mit Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern sowie einzelnen historisch geprägten Bestandsgebäuden. Das Objekt liegt an einer innerörtlichen Erschließungsstraße mit geringer bis mäßiger Verkehrsbelastung; laut Lageanalyse besteht eine leichte Lärmbelastung. Östlich schließen landwirtschaftlich genutzte Flächen an, was eine offene Randlage innerhalb des Siedlungsbereichs bewirkt.

Kindergarten, Ärzte, Zahnarzt, Apotheke, Einkaufsmöglichkeiten und Busanbindung sind in kurzer Distanz vorhanden. Ein Bahnhof befindet sich ebenfalls in fußläufiger bis kurzer Entfernung; die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut, die Fernverkehrsanbindung über den ICE-Bahnhof Freiburg gut. Die nächste Autobahnanschlussstelle ist ebenfalls gut erreichbar.

Das Grundstück ist ca. 2.485 m² groß, polygonal zugeschnitten sowie annähernd eben und horizontal. Zugang und Zufahrt erfolgen direkt von der Straße. Die Flächen sind teils unbefestigt oder bituminös befestigt; vorhanden sind Rasenflächen, Hecken, Sträucher und Baumbewuchs. Das Grundstück ist an Wasser, Strom und Kanal angeschlossen. Planungsrechtlich liegt es im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB; wegen der großen Fläche erscheint eine ergänzende Bebauung bzw. Teilung grundsätzlich denkbar. Für Teile des Grundstücks besteht eine wertneutrale Abstandsflächenbaulast.