Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 415.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Dreifamilienhaus, samt einer im Untergeschoss integrierten Garage sowie einer separaten Pergola (Carport).

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Ortsbesichtigung am 07.10.2025 begutachtet. Dabei konnten die Wohnungen im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss, der Keller und die Fassaden besichtigt werden. Die Wohnung im Erdgeschoss blieb unzugänglich. Die Gesamtbewertung stützt sich auf die Besichtigung und auf vorliegende Unterlagen sowie Pläne.

Gebäude

Das Objekt ist ein massives, zweigeschossiges Dreifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und vollständiger Unterkellerung. Das Haus wurde etwa 1953 errichtet, das Dachgeschoss im Jahr 1963 ausgebaut. Die Einzelwohnungen sind wie folgt angeordnet: jeweils eine Dreizimmerwohnung im Erdgeschoss und Obergeschoss (je ca. 84 m²) mit Balkon, sowie eine Zweizimmerwohnung im Dachgeschoss (ca. 63 m², mit Abstellraum). Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 231 m².
Der Zugang erfolgt über die Nordseite, die großzügigen Balkone sind nach Südosten ausgerichtet. Die Belichtung ist dank allseitiger Fenster als gut zu bewerten, es ist eine Querlüftung möglich.

Modernisierungen umfassen eine Badsanierung im OG um 1993 sowie eine Neueindeckung des Satteldachs mit Ziegeleindeckung im Jahr 1999. Jedoch entsprechen Dämmung und technische Ausstattung nicht zeitgemäßen Standards. Die Bausubstanz zeigt deutliche Alterungserscheinungen mit Instandhaltungsrückstau: Im Untergeschoss finden sich Feuchtigkeitsschäden an den Wänden, Putzschäden an der Giebelwand sowie Feuchtigkeitsprobleme und Schäden an den Balkonen. Zwei der drei Gasetagenheizungen sind defekt. Das Dach wurde vor längerer Zeit erneuert, entspricht aber energetisch nicht mehr den aktuellen Anforderungen.

Weitere Gebäude

Neben dem Hauptgebäude existiert eine Pergola (ca. 4,2 x 5,8 m) in Holzkonstruktion mit Kunststoffdach, die als Carport genutzt wird.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Erdgeschosswohnung eigengenutzt, die Wohnung im ersten Obergeschoss möbliert aber leerstehend und die Dachgeschosswohnung wurde als Abstellraum verwendet.

• Heizung: Gasetagenheizung in allen drei Wohnungen, teilweise defekt; Kachelöfen (Ölheizung); Warmwasser dezentral über die Etagenheizungen

• Fenster: Holz-Balkontüren einfach verglast, überwiegend isolierverglaste Kunststofffenster aus den 1970er Jahren, Dachflächenfenster (1999), Glasbausteinflächen im Treppenhaus

• Rollläden: Holz und Kunststoff mit Gurtbetrieb

• Böden: Parkett in Wohn-/Schlafräumen (OG und DG), PVC, Teppich, Fliesen

• Deckenflächen: Holzvertäfelung, Nut- und Feder, teilweise glatt

• Sanitärausstattung: OG mit renoviertem Bad (ca. 1993, Wanne, Waschbecken, WC); DG mit Dusche, Waschbecken, WC

Das Objekt befindet sich in Gaggenau im Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg. Gaggenau ist eine Große Kreisstadt mit ca. 30.000 Einwohnern.

Die Mikrolage ist als gute, zentrumsnahe Wohnlage einzustufen, am südöstlichen Rand der Innenstadt, ca. 800 m zum Zentrum, nahe zur Verbindungsstraße nach Michelbach. Die Nachbarschaft ist geprägt von Mehrfamilienhäusern in meist zweigeschossiger Bauweise entlang einer innerörtlichen Erschließungsstraße (Körnerstraße) mit Gehweg und öffentlichen Parkmöglichkeiten. Einzelne Beeinträchtigungen resultieren aus dem in der Nähe stehenden Hochspannungsmast (Leitungen verlaufen aber nicht über das Grundstück), temporär erhöhtem Verkehrsaufkommen zu Schulzeiten und einem verwilderten Garten.

Es bestehen sehr gute Infrastrukturanbindungen im Ort: Schulen (u.a. Hebel-Grundschule, Goethe-Gymnasium), Kindergärten, Geschäfte des täglichen Bedarfs sind nah, ÖPNV mit Stadtbahnhaltestelle ca. 1 km entfernt; Autobahnanschluss A5 ca. 11 km, Bundesstraße B462 in nur 1 km erreichbar.

Das Grundstück liegt in Südosthanglage, ist ca. 625 m² groß, annähernd rechteckig mit etwa 17 m Straßenfront. Geprägt wird das Grundstück durch befestigte Flächen, Pergola und einen verwilderten Garten mit Strauch- und Baumbestand.

Anwaltskanzlei Weber-Link, Tel.: 07802/3012