Zwangsversteigerung Einfamilienwohnhaus mit Garage

Verkehrswert: 473.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienwohnhaus mit Wintergarten, 6 Zimmern, 3 Bädern, separaten WCs, Balkon mit Gartenzugang, 2 ausgebauten Kellerräumen, Photovoltaikanlage und Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 11.02.2025 sowohl innen als auch außen besichtigt. Die Inaugenscheinnahme erfolgte durch den Gutachter auf Basis der vorhandenen Objektunterlagen und Bauakten. Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen beruhen auf Unterlagen oder typischen Annahmen für das Baujahr.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde ca. 1956, teils auf Stampfbeton-Fundamenten, in Massivbauweise errichtet und verfügt über ein Untergeschoss (UG), ein Erdgeschoss (EG) und ein ausgebautes Dachgeschoss (DG) mit einem eingeschossigen Anbau (Wintergarten). Außenwände bestehen aus Beton und Bimshohlblock-Mauerwerk, das Dach ist ein Satteldach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung. Die Fassade ist verputzt und gestrichen.

Die Grundrissgestaltung ist zeittypisch und funktional mit großzügigem Wohn-/Ess-/Kochbereich inkl. Wintergarten, insgesamt 6 Zimmern, 3 Bädern und separaten WCs, Balkon mit direktem Zugang zum Garten, Flur und Treppenhaus, sowie zwei ausgebaute Kellerräume im UG. Die Belichtung erfolgt größtenteils durch normal dimensionierte Fensterflächen; im UG auch indirekt über Lichtgräben. Die Raumhöhen sind im EG und DG überwiegend ausreichend, im UG niedriger (rd. 2,0–2,1 m).

Modernisiert wurden u.a. Fenster in Teilbereichen, Heizungsanlage und Heizkörper, Bodenbeläge, Sanitäreinrichtungen, Elektroinstallationen. Einige Bereiche, wie das Dach (Fenster, Einfassungen), Balkon, Garage (Putz, Tor), teilw. Außenwände des UG (Feuchteschäden) und Sanitärobjekte (teilweise veraltet), weisen Instandhaltungsstau sowie Modernisierungs- oder Fertigstellungsbedarf auf.

Der Gebäudezustand ist insgesamt als noch zufriedenstellend zu bezeichnen, mit erkennbarem Modernisierungsbedarf in einzelnen Teilbereichen. Eine Photovoltaikanlage (ca. 2-3 Jahre alt, Nutzung im Eigenbedarf, Mietkauf, weitere Details fehlen) ist auf dem Dach installiert.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine Garage in Massivbauweise (Baujahr 1957, Erweiterung 1971) mit elektrischem Schwingtor, verputzter Fassade, Estrich- und Holzdielenboden, Elektroanschluss und Beleuchtung. Angrenzend ist eine Werkstatt in Holzanbauweise und weitere Nebengebäude (Holzschuppen, Unterstand, Gartenhäuschen) vorhanden.

Außenanlagen bestehen aus befestigten Wegen/Plätzen, Stützmauern (z.B. aus Beton-Pflanzsteinen), Einfriedungen und Sichtschutzzäunen sowie terrassiertem, gärtnerisch angelegtem Garten.

Grundstück

Das Grundstück weist mit 1.072 m² eine unregelmäßig-rechteckige Form auf, erstreckt sich in Hanglage mit ausgeprägtem Nord-Süd-Gefälle und ist teils terrassiert, teils aufgeschüttet/abgegraben. Die Straßenfront beträgt ca. 35 m bei einer mittleren Tiefe von rund 29 m. Der Zugang erfolgt von der Asphaltstraße. Der Bewuchs ist gärtnerisch geprägt, Hecken, Ziersträucher und Rasen sind vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt. Hinweise auf eine Vermietung oder gewerbliche Nutzung ergaben sich nicht.

• Satteldach mit Ziegeleindeckung, Holzkonstruktion

• Gaszentralheizung (Fa. Wolf), zum Teil Elektroheizung im UG

• Kompakt-, Rippen-, und Röhrenheizkörper mit Thermostatventilen

• Warmwasserbereitung über Warmwasserspeicher (Artiga)

• Durchschnittliche Elektroinstallation

• Sanitärausstattung: mehrere Bäder (eg: 2 Waschbecken mit Unterschrank, Badewanne; dg: Waschbecken, Dusche; ug: Waschbecken, WC, Eckbadewanne), separate WCs

• Fenster: Kunststoff und Holz, teilweise als Fensterwand, großformatig, mit Kunststoffrollläden oder Holzklappläden

• Bodenbeläge: überwiegend Laminat, Fliesen, Parkett

• Photovoltaikanlage (Alter ca. 2–3 Jahre, Mietkauf, für Eigenbedarf)

Ötisheim-Erlenbach, ca. 4.700 Einwohner, Enzkreis, Baden-Württemberg

Das Anwesen befindet sich im Ortsteil Erlenbach (rd. 310 Einwohner, südöstlich von Ötisheim). Das Umfeld ist durch überwiegend ein- und zweigeschossige Wohnbebauung mit Gärten geprägt; in ca. 90 m Entfernung verläuft eine Bahntrasse, die L1132 nach Mühlacker ist etwa 200 m entfernt. Die Straße selbst ist eine ausgebaute, asphaltierte Anliegerstraße ohne Gehwege, mit Tempolimit 30 km/h. Das Wohngebiet ist als einfache bis mittlere Wohnlage zu bewerten, die Nähe zur Bahntrasse führt zu mäßig erhöhtem Umgebungslärm (laut Kartierung >55-59 dB(A) tags, nachts keine erhebliche Belastung). Immissionen durch Verkehr sind insgesamt vorhanden, jedoch nicht gravierend.

Infrastruktur:
Vor Ort stehen zwei Kindergärten, eine Grundschule, Arztpraxen, Apotheke, Supermärkte sowie gastronomische Angebote zur Verfügung; weiterführende Schulen und größere Einkaufsmöglichkeiten sind im nahegelegenen Mühlacker und Pforzheim (je wenige Minuten Fahrzeit) vorhanden. Es bestehen Bus- und Bahnanschlüsse; der Bahnhof Ötisheim ist stündlich an die Städte Mühlacker und Bretten angebunden.

Grundstück:
Das Grundstück liegt in Hanglage mit Nord-Süd-Gefälle, teils terrassiert, unregelmäßig-rechteckig, ca. 35 m Straßenfront, mittlere Tiefe ca. 29 m, insgesamt 1.072 m². Die Ausrichtung und Nutzung ist gärtnerisch und wohnungsbezogen.