Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Anbau und Garage

Verkehrswert: 170.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen eines Ortstermins durch Inaugenscheinnahme besichtigt; ergänzend erfolgte die Auswertung vorhandener Bauunterlagen und Pläne. Funktionsprüfungen technischer Anlagen sowie zerstörungsfreie Untersuchungen auf Schadstoffe wurden nicht durchgeführt.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein einseitig angebautes Ein- bis Zweifamilienhaus in Massivbauweise, Baujahr 1968, mit insgesamt drei Ebenen (Untergeschoss, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss). Modernisierungen sind keine erkennbar, insgesamt besteht ein teilweiser Unterhaltungsstau. Die Beurteilung des Gesamtzustandes ergibt einen überwiegend befriedigenden Eindruck.

Das Haus verfügt über etwa 180 m² Wohnfläche, aufgeteilt je ca. 90 m² im Erdgeschoss und Dachgeschoss, mit zeittypischer Grundrissgestaltung. Räume sind funktional angeordnet, die Belichtung und Besonnung wird als durchschnittlich bis befriedigend beurteilt, die Besonnung im Anbau ist eingeschränkt.

Konstruktiv ist das Gebäude unterkellert (Hanggeschoss mit Garage und Gewölbekeller). Es bestehen Hinweise auf Baumängel, konkret kommt es im Dachgeschoss bei Starkregen zu Wassereintritt, zudem ist keine Dachdämmung vorhanden.

Das Dach ist ein Satteldach aus Holz, eingedeckt mit Dachziegeln, ohne Wärmedämmung. Die Fassade ist verputzt, ohne Wärmedämmverbundsystem.

Nebengebäude sind als Garage im Untergeschoss vorhanden. Die Hoffläche ist betoniert.

Denkmalschutz besteht für das Objekt nicht.

Weitere Gebäude

An das Hauptgebäude schließt ein Anbau an, Baujahr 2005 in Massivbauweise mit Flachdach, nicht unterkellert und in überwiegend befriedigendem Zustand. Die Besonnung hier ist schlecht, die Räume sind als gefangen beschrieben (d.h. nur Zugang über andere Räume). Schadenshinweise ergaben sich im Anbau augenscheinlich nicht. Die Ausstattung entspricht einfachem, zweckmäßigem Standard.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss vom Eigentümer bewohnt, das Dachgeschoss wurde als Ferienwohnung genutzt. Der Anbau ist nicht gesondert vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach (Hauptgebäude) mit Dachziegeln; Flachdach (Anbau)

• Heizung & Warmwasser: Hauptgebäude Ölheizung (3 Kunststofftanks je 1.600 Liter, Zentralheizung), EG zusätzlich gasbetriebene Heizung (eine Anlage defekt), Warmwasser dezentral elektrisch

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung (keine genaue Ausführung benannt)

• Fenster: EG überwiegend Kunststoff, DG Holz; überwiegend Isolierverglasung, Kunststoffrollläden (teilweise elektrisch)

• Böden: Fliesen, Laminat, teilweise Teppich

• Sanitärausstattung: Bäder mit raumhoch gefliesten Wänden, zweckmäßige Ausstattung, Warmwasser dezentral elektrisch

Ort: Oberdiebach (ca. 830 Einwohner), Landkreis Mainz-Bingen, Rheinland-Pfalz.

Mikrolage/Wohnlage:
Das Grundstück liegt in einer einfachen Wohnlage in Randlage des Ortes, geprägt von Ein- bis Zweifamilienhausbebauung. Das Wohnumfeld ist durch eine einseitige Grenzbebauung und Nachbargrundstücke vergleichbarer Art charakterisiert. Die Anbindung erfolgt über eine asphaltierte Anliegerstraße mit Gehweg und Parkstreifen, allerdings liegt direkt angrenzend die B9 (Hauptverkehrsstraße) mit starkem Straßen- und Bahnlärm (Rheintalstrecke). Immissionen durch Verkehr sowie Rheinschifffahrt sind überdurchschnittlich.

Nahversorgung, Bildung & Infrastruktur:
Einkaufsmöglichkeiten sind im Ort beschränkt, Nahversorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs sind nur eingeschränkt fußläufig erreichbar. Öffentliche Verkehrsmittel (Bus) sind vorhanden, Bahnhöfe und weiterführende Infrastrukturen sind im Umkreis von wenigen Kilometern (Bacharach/Bingen) zu erreichen. Angaben zu Kindergärten, Schulen und Ärzten im Ort fehlen, sind aber im nahen Umfeld zu erwarten.

Grundstück:
Das Grundstück hat eine Größe von 247 m², ist trapezförmig zugeschnitten und steigt von der Straßenfront (ca. 14,5 m) steil an. Der Baugrund ist als tragfähig beschrieben, im Bereich der Rheinnähe besteht grundsätzlich Hochwassergefahr, jedoch ohne akute Problembeobachtung. Die Einfriedung wurde durch eine Mauer vorgenommen, der Bewuchs ist nicht weiter ausgeführt.